Плоды кадастрового попустительства: как краснодарские земли уводят из-под носа мэрии
Несмотря на регулярные скандалы с обманутыми дольщиками, в Краснодаре продолжается практика расширения земель под строительство многоквартирных домов, коммерческих объектов и коттеджную застройку с использованием весьма примитивных, но формально правомерных механизмов.
О том, что подобная практика является системной, можно судить по целым кварталам города, на территории которых реализуются подобные схемы.
Самая распространенная схема заключается в следующем. Физическое лицо получает на условиях права аренды участок муниципальной земли под индивидуальное жилищное строительство, после чего на нем за несколько дней возводится небольшое строение временного типа. Но поскольку в законодательстве отсутствуют четкие критерии, по которым строение можно признать жилым, это дает основание для приватизации построенного объекта в качестве именно «индивидуального жилого дома». На следующем шаге производится приватизация уже самого участка в виде его выкупа у администрации в упрощенном порядке (без проведения процедуры торгов), после чего строение сносится, а сам участок выставляется на продажу – уже по совершенно другой цене, чем ежегодная ставка аренды, либо используется по другому коммерческому назначению.
Такие участки пользуются высоким спросом у небольших застройщиков, которые не могут получить муниципальную землю в рамках конкурсных процедур. С одной стороны, у них не хватает ресурсов для конкуренции с крупными девелоперами, а с другой, свободных участков под многоквартирное жилье либо коммерцию у мэрии Краснодара попросту не осталось. Вот и приходится самодеятельным строителям идти на различные ухищрения, чтобы получить землю, и в результате на «пятнах» под частную застройку возникают большие жилые комплексы – именно по такой схеме возведена значительная часть новостроек Краснодара.
На каком-то этапе в мэрии города на эти схемы, по большому счету, закрывали глаза: строят – и пусть себе строят, повышая статистику ввода жилья, по которой Краснодар давно находится на одном из первых мест в России. Но обратной стороной массового использования описанных обходных маневров с землей стала целая армия обманутых дольщиков – по их количеству Краснодарский край является абсолютным лидером во всей стране. Далеко не все застройщики, получающие землю с помощью различных ухищрений, способны довести начатые объекты до конца, а страдают от этого покупатели жилья, вложившие в него свои сбережения на этапе строительства.
После того, как бывший мэр Краснодара Владимир Евланов в 2016 году стал депутатом Госдумы, новая администрация города при содействии краевых властей стала ужесточать требования к застройщикам. Однако практика вывода муниципальных земель с помощью возведения на них временных сооружений продолжает процветать. Несколько нижеследующих примеров дают наглядное представление о том, какой размах она приобрела в период 2010-2017 годов.
Самый характерный случай – несколько близлежащих земельных участков на улице Архитектора Петина в Фестивальном микрорайоне Краснодара, одном из самых престижных в городе. В частности, это участки с литерами 4 (площадью 846 кв. м), 6 (838 кв. м), 1 (835 кв. м), 1/1 (844 кв. м) и 1/2 (837 кв. м). На всех этих участках построены объекты недвижимости одинаковой площадью – 20,3 кв. м, которые поставлены на кадастровый учет как индивидуальные жилые дома.
Дальнейшая судьба этих строений не вызывает никаких сомнений с учетом того, что по генеральному плану города этот район входит в зону застройки многоэтажными жилыми домами. По соседству уже расположены отнюдь не дачные домики в окружении сорняков, а шикарные коттеджи за высокими заборами либо многоквартирные дома, в которых стоимость квадратного метра составляет примерно тысячу евро.
Так что снос «индивидуальных жилых домов» на указанных участках с их последующей приватизацией, похоже, лишь вопрос времени. Тем более, что на улице Архитектора Петина такие примеры уже имеются. В частности, в 2017 году был приватизирован участок площадью 846 кв. м, граничащий с вышеуказанными адресами, построенный на нем и поставленный на кадастровый учет «жилой дом» площадью 31,7 кв. м был снесен, а земля изменила целевое назначение на коммерческое. Согласно паспорту строительства, размещенному на заборе, тут будет магазин.
Это далеко не единственные примеры подобных сооружений на еще не застроенных многоэтажками землях в Фестивальном микрорайоне. Неподалеку, на улице Симиренко, литер 7/1, рядом с ЖК «Солнечный парк», расположен участок площадью более 30 соток, на котором возведены два «жилых дома» - площадью 49,4 и 49,3 кв. м. Соседний участок по улице Симиренко, 9, площадью 900 кв. м, уже выкуплен у администрации в упрощенном порядке, хотя возведенный на нем объект площадью 30,7 кв. м пока стоит.
А вот на приватизированном в том же году участке площадью полтора гектара по Симиренко, 13 целых шесть построек площадью от 49 до 52 кв. м, стоявших на учете как индивидуальные жилые дома, уже снесены после выкупа в собственность. Сейчас на сайте объявлений «Авито» активно рекламируется продажа именно этого участка как «элитный коттеджный поселок» из расчета 2,5 млн рублей за сотку земли. https://www.avito.ru/krasnodar/zemelnye_uchastki/uchastok_5.2_sot._izhs_1241291033.
Вот еще пара примеров. Первый - земельный участок площадью 1378 кв. м по переулку Правобережному, 11/1. После приватизации два построенные на нем объекта недвижимости площадью по 46,8 кв. м были снесены.
А на улице Венской, 16 площадь «индивидуального жилого дома» на участке в 949 кв. м вообще составила 12,3 кв. м, но это не помешало поставить его на кадастровый учет.
Поскольку перед нами далеко не единичные случаи, можно говорить о том, что подобная практика в Краснодаре давно поставлена на поток, а исполнителями ее являются конкретные кадастровые инженеры, чьи имена хорошо известны. Например, упомянутые выше пять строений одинаковой площади 20,3 кв. м по улице Архитектора Петина ставили на кадастровый учет два инженера – Кузнецова и Чупахин. А кадастровый инженер Мишин «под копирку» зарегистрировал пять объектов недвижимости одной и той же площади (36 кв. м), возведенных на одинаковых земельных участках по 800 кв. м по адресам улица Магаданская, 24, 28, улица Терновая, 21, 23 и улица Творческая, 31. Все эти участки были в последующем приватизированы - выкуплены у администрации Краснодара в упрощенном порядке.
Таким образом, пока новый глава администрации Краснодара Евгений Первышов сетует, что у города не осталось свободных земель, под боком у мэрии земли, переданные в аренду, приватизируются под будущую застройку несколькими росчерками пера. Очевидно, что все это происходит в чьих то коммерческих интересах, в связи с чем описанные схемы приобрели в последние годы массовый характер. В том, что перечисленные «жилые дома» никогда не будут использоваться для проживания, может убедиться каждый, кто увидит их на фото или в натуре, но с точки зрения закона никаких нарушений нет – арендатор участка имеет полное право на упрощенную приватизацию, если возвел на нем соответствующее строение.
Тем временем прокуратура Краснодарского края утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении бывшего заместителя главы Краснодара Дины Бойченко. По версии следствия, в 2015 году она содействовала передаче в собственность арендатору участок под ИЖС без процедуры торгов земельного участка площадью более 17 тысяч кв. м, на которых были расположены восемь жилых домов. При этом пять из них, утверждается в материалах дела, таковыми не являлись, а представляли конструкции, внешне схожие с жилыми домами, и были предназначены под снос.
Дело против Дины Бойченко, которое будет рассматривать Первомайский суд Краснодара, обещает быть прецедентным. Если суд признает ее вину, то из этого будет логично следовать, что пересмотру подлежат и иные подобные сделки, которые, как мы видели, исчисляются десятками и с успехом продолжаются. Если же этого не произойдет, то придется признать, что и здесь на Кубани восторжествовал знакомый принцип избирательного правосудия.
Самая распространенная схема заключается в следующем. Физическое лицо получает на условиях права аренды участок муниципальной земли под индивидуальное жилищное строительство, после чего на нем за несколько дней возводится небольшое строение временного типа. Но поскольку в законодательстве отсутствуют четкие критерии, по которым строение можно признать жилым, это дает основание для приватизации построенного объекта в качестве именно «индивидуального жилого дома». На следующем шаге производится приватизация уже самого участка в виде его выкупа у администрации в упрощенном порядке (без проведения процедуры торгов), после чего строение сносится, а сам участок выставляется на продажу – уже по совершенно другой цене, чем ежегодная ставка аренды, либо используется по другому коммерческому назначению.
Такие участки пользуются высоким спросом у небольших застройщиков, которые не могут получить муниципальную землю в рамках конкурсных процедур. С одной стороны, у них не хватает ресурсов для конкуренции с крупными девелоперами, а с другой, свободных участков под многоквартирное жилье либо коммерцию у мэрии Краснодара попросту не осталось. Вот и приходится самодеятельным строителям идти на различные ухищрения, чтобы получить землю, и в результате на «пятнах» под частную застройку возникают большие жилые комплексы – именно по такой схеме возведена значительная часть новостроек Краснодара.
На каком-то этапе в мэрии города на эти схемы, по большому счету, закрывали глаза: строят – и пусть себе строят, повышая статистику ввода жилья, по которой Краснодар давно находится на одном из первых мест в России. Но обратной стороной массового использования описанных обходных маневров с землей стала целая армия обманутых дольщиков – по их количеству Краснодарский край является абсолютным лидером во всей стране. Далеко не все застройщики, получающие землю с помощью различных ухищрений, способны довести начатые объекты до конца, а страдают от этого покупатели жилья, вложившие в него свои сбережения на этапе строительства.
После того, как бывший мэр Краснодара Владимир Евланов в 2016 году стал депутатом Госдумы, новая администрация города при содействии краевых властей стала ужесточать требования к застройщикам. Однако практика вывода муниципальных земель с помощью возведения на них временных сооружений продолжает процветать. Несколько нижеследующих примеров дают наглядное представление о том, какой размах она приобрела в период 2010-2017 годов.
Самый характерный случай – несколько близлежащих земельных участков на улице Архитектора Петина в Фестивальном микрорайоне Краснодара, одном из самых престижных в городе. В частности, это участки с литерами 4 (площадью 846 кв. м), 6 (838 кв. м), 1 (835 кв. м), 1/1 (844 кв. м) и 1/2 (837 кв. м). На всех этих участках построены объекты недвижимости одинаковой площадью – 20,3 кв. м, которые поставлены на кадастровый учет как индивидуальные жилые дома.
Дальнейшая судьба этих строений не вызывает никаких сомнений с учетом того, что по генеральному плану города этот район входит в зону застройки многоэтажными жилыми домами. По соседству уже расположены отнюдь не дачные домики в окружении сорняков, а шикарные коттеджи за высокими заборами либо многоквартирные дома, в которых стоимость квадратного метра составляет примерно тысячу евро.
Так что снос «индивидуальных жилых домов» на указанных участках с их последующей приватизацией, похоже, лишь вопрос времени. Тем более, что на улице Архитектора Петина такие примеры уже имеются. В частности, в 2017 году был приватизирован участок площадью 846 кв. м, граничащий с вышеуказанными адресами, построенный на нем и поставленный на кадастровый учет «жилой дом» площадью 31,7 кв. м был снесен, а земля изменила целевое назначение на коммерческое. Согласно паспорту строительства, размещенному на заборе, тут будет магазин.
Это далеко не единственные примеры подобных сооружений на еще не застроенных многоэтажками землях в Фестивальном микрорайоне. Неподалеку, на улице Симиренко, литер 7/1, рядом с ЖК «Солнечный парк», расположен участок площадью более 30 соток, на котором возведены два «жилых дома» - площадью 49,4 и 49,3 кв. м. Соседний участок по улице Симиренко, 9, площадью 900 кв. м, уже выкуплен у администрации в упрощенном порядке, хотя возведенный на нем объект площадью 30,7 кв. м пока стоит.
А вот на приватизированном в том же году участке площадью полтора гектара по Симиренко, 13 целых шесть построек площадью от 49 до 52 кв. м, стоявших на учете как индивидуальные жилые дома, уже снесены после выкупа в собственность. Сейчас на сайте объявлений «Авито» активно рекламируется продажа именно этого участка как «элитный коттеджный поселок» из расчета 2,5 млн рублей за сотку земли. https://www.avito.ru/krasnodar/zemelnye_uchastki/uchastok_5.2_sot._izhs_1241291033.
Вот еще пара примеров. Первый - земельный участок площадью 1378 кв. м по переулку Правобережному, 11/1. После приватизации два построенные на нем объекта недвижимости площадью по 46,8 кв. м были снесены.
А на улице Венской, 16 площадь «индивидуального жилого дома» на участке в 949 кв. м вообще составила 12,3 кв. м, но это не помешало поставить его на кадастровый учет.
Поскольку перед нами далеко не единичные случаи, можно говорить о том, что подобная практика в Краснодаре давно поставлена на поток, а исполнителями ее являются конкретные кадастровые инженеры, чьи имена хорошо известны. Например, упомянутые выше пять строений одинаковой площади 20,3 кв. м по улице Архитектора Петина ставили на кадастровый учет два инженера – Кузнецова и Чупахин. А кадастровый инженер Мишин «под копирку» зарегистрировал пять объектов недвижимости одной и той же площади (36 кв. м), возведенных на одинаковых земельных участках по 800 кв. м по адресам улица Магаданская, 24, 28, улица Терновая, 21, 23 и улица Творческая, 31. Все эти участки были в последующем приватизированы - выкуплены у администрации Краснодара в упрощенном порядке.
Таким образом, пока новый глава администрации Краснодара Евгений Первышов сетует, что у города не осталось свободных земель, под боком у мэрии земли, переданные в аренду, приватизируются под будущую застройку несколькими росчерками пера. Очевидно, что все это происходит в чьих то коммерческих интересах, в связи с чем описанные схемы приобрели в последние годы массовый характер. В том, что перечисленные «жилые дома» никогда не будут использоваться для проживания, может убедиться каждый, кто увидит их на фото или в натуре, но с точки зрения закона никаких нарушений нет – арендатор участка имеет полное право на упрощенную приватизацию, если возвел на нем соответствующее строение.
Тем временем прокуратура Краснодарского края утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении бывшего заместителя главы Краснодара Дины Бойченко. По версии следствия, в 2015 году она содействовала передаче в собственность арендатору участок под ИЖС без процедуры торгов земельного участка площадью более 17 тысяч кв. м, на которых были расположены восемь жилых домов. При этом пять из них, утверждается в материалах дела, таковыми не являлись, а представляли конструкции, внешне схожие с жилыми домами, и были предназначены под снос.
Дело против Дины Бойченко, которое будет рассматривать Первомайский суд Краснодара, обещает быть прецедентным. Если суд признает ее вину, то из этого будет логично следовать, что пересмотру подлежат и иные подобные сделки, которые, как мы видели, исчисляются десятками и с успехом продолжаются. Если же этого не произойдет, то придется признать, что и здесь на Кубани восторжествовал знакомый принцип избирательного правосудия.