Полигон выживаемости
Жителям новых столичных микрорайонов не позавидуешь. Большинство новостроек возведено на землях бывших промзон, стихийных свалок и канализационных отстойников. Однако на рекультивацию земель мэрия Москвы денег не выделяет.
Новые столичные микрорайоны строятся на территориях ликвидированных предприятий, стихийных свалок и канализационных отстойников. Власти не скрывают, что решение принято не от хорошей жизни - "чистой" свободной земли в городе просто не осталось, а на серъёзную рекультивацию земель денег жалко.
За новостройки в промзонах москвичи расплачиваются здоровьем
Мало кто знает, но сама Москва представляет из себя огромный мусорный полигон высокого класса опасности. Проведенные исследования на исходе ХХ века, еще при советской власти, показали, что 40% столичных почв имели высокий и крайне высокий уровень загрязнения тяжелыми металлами. Максимально "грязными" оказались промзоны, которые занимают 20,9 тыс. га столичной территории, то есть примерно пятую часть города в его старых границах. Выяснилось также, что, например, жилые массивы Юго-Восточного округа, одного из самых "грязных", подвержены особому виду загрязнений - с одновременным содержанием кадмия, свинца, олова, цинка, хрома, меди, серебра и никеля, причем кадмия - в особенно больших количествах, до 200 мг/кг. Все это никуда не делось и по сей день.
- Промышленное прошлое представляет опасность для почвы долгие десятилетия, - утверждает председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. - Например, производство цемента ведет к загрязнению почвы ртутью и стронцием, машиностроение оставляет после себя тяжелые металлы, производство пластмассы – серу. Наиболее опасными являются загрязнения почвы радиоактивными элементами, тяжелыми металлами, кислотами, техническими жидкостями, горюче-смазочными материалами. Без рекультивации, без снятия грунта на глубину от 5 до 15 метров и засыпки чистой землей использовать такие площадки под жилье нелья.
Тем не менее новые столичные микрорайоны строятся на территориях ликвидированных предприятий, стихийных свалок и канализационных отстойников. Власти не скрывают, что решение принято не от хорошей жизни - "чистой" свободной земли в городе просто не осталось.
"Новые Известия" решили разобраться, как именно чиновники и частные инвесторы реабилитируют грязные территории, сколько это стоит, куда свозятся отходы столичного чистилища и нет ли у заинтересованных сторон соблазна на этом сэкономить?
Оказалось, что власти вынашивают грандиозные планы по реорганизации 30 московских промзон . До 2020 года в Москве планируется завершить реновацию на площади более 471, 4 гектара. В рамках этих проектов, по данным риэлторской кампании Est-a-Tet, запроектировано более 9 млн. кв. метров недвижимости различного формата, 4,9 млн. из них относится к жилой застройке. Самым масштабным проектом является освоение промзоны ЗИЛ (1, 56 млн. кв.м недвижимости, из них жилой – 580 тыс. кв. м). Второй по масштабности проект – освоение территории завода «Серп и молот» (1,55 млн. кв. м недвижимости, из них 1,1 млн. кв. м придется на жилье.)
Руководитель Департамента градостроительной политики Сергей Левкин в списке приоритетных выделил промышленные территории зоны «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Павелецкая», «Алабушево», «Нагатино», «Воронцово», «Западный порт», «Перово», «Ботанический сад». Недавно правительство утвердило проект квартальной застройки «Грайвароново», согласно которому на площади 19, 4 гектара будет возведено 586 тысяч кв. м. жилья и социальных объектов.
Приобретение квартиры на месте бывшей промзоны вызывает у потенциальных покупателей определенные опасения.
- Покупатели недвижимости в высокобюджетном сегменте, как правило, крайне консервативны, – пояснили «НИ» в компании «Метриум Групп». – И бывает довольно непросто объяснить им преимущества покупки жилья на территории бывших промзон. Они, скорее, предпочтут точечную застройку в старых сложившихся районах, чем согласятся на непрезентабельные виды из окон, сложную транспортную ситуацию на прилегающих к дому улицах и скудный набор собственной инфраструктуры. Но больше всего опасений из-за санитарного состояния территории. Вип-клиенты не хотят покупать жилье на бывших индустриальных площадках. Хотя тяжелые металлы, если их "перекрыли" чистым грунтом, не представляют опасности. Но если в почве идет процесс газогенерации, то биогаз может накапливаться в подвалах и коммуникациях, а это опасно для жизни людей. Отравления могут быть смертельными.
Чтобы заманить клиентов и снизить риски, на санированных участках застройщики делают биогазовую защиту домов: при строительстве фундаментов используется специальная изоляция, а вокруг дома устраивается песчаный кольцевой дренаж. Но эти дорогостоящие ухищрения мало что дают – элитное жилье в промзонах не пользуется спросом и его практически перестали там строить, - разборчивые покупатели квартир предпочитают проекты, на территории которых никогда не было промышленных производств. Сейчас это 11 жилых комплексов. Примечательно, что 5 из них находятся за пределами МКАД – в Бутово, Митино и Зеленограде. Еще три проекта располагаются в районах сложившейся застройки – их строят на месте снесенных пятэтажек.
Вот и получается, что для простых москвичей самые интересные и доступные варианты обычно представлены как раз на площадках промзон. Жилье там дешевле как минимум на миллион рублей - это первый утешительный приз. Есть и второй: в офисе продаж представитель застройщика рассказывает, что загрязнение атмосферы от бывших промышленных территорий не выше, чем от выхлопных газов автотранспорта в обычных районах, особенно с учетом того, что производство на месте проектов уже не ведется.
Так ли это? «Новые Известия» с помощью экспертов совета по экологическому строительству и новоселами оценили уже застроенные или строящиеся промзоны.
Промзона № 71 Солнцево находится на пересечении улиц Волынская и Авиаторов в Западном округе столицы. Здесь располагается несколько вредных производств, среди которых - асфальтовый завод, ОАО «Элгад-полимер», НПО «Взлет» и Завод № 5 Мосинжбетон, а так же ТЭЦ «Переделкино». В будущем планируется построить жилые дома, лечебно-оздоровительные учреждения, крытый спортзал и ФОК.
Промзона № 56 Грайвороново на Рязанском проспекте имеет огромную площадь — 400 га. В ней располагаются, главным образом, предприятия машиностроения, самый вредным из которых был Карачаровский завод, «славящийся» выбросами аммиака, соединений марганца, серной и соляной кислот, неорганической пыли, оксидов углерода и диоксидов азота. Среди «сомнительных» предприятий: ПО «Машиностроительный завод „Молния“, комбинат ЖБИ, Светотехнический завод „Сатурн“, ОАО „Моспищестрой“. В 2013 г. Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) одобрила проект планировки части территории производственной зоны. Жировой комбинат будет перебазирован в Подмосковье. Снесут и 96,2 тыс. кв. м из 198, 8 тыс. кв.м, принадлежащих Карачаровскому мехзаводу. Здесь будет благоустроенный микрорайон комплексной застройки, рассчитанный на 14,5 тыс. человек, детсад и школа общей площадью 24 тыс. кв. м. Дома-сталинки уже расселяют. Возможно, это тот редкий случай, когда жильцы этому только рады и готовы уехать с насиженного места куда угодно. «Старожилов здесь давно не осталось, - рассказал «НИ» 50-летний москвич Сергей Колдомов. – Нет, никуда не уехали – выкосил рак, каждый месяц в доме одна-две смерти. Проклятое место. У нас даже цветы не растут – вылезет вершок и тут же сник. Не знаю, как другие будут жить в этом аду.»
О том же думают и обитатели Новогиреево. Промзона № 55 между улицами Перовская, Полимерная и Мартеновская района Новогиреево имеет площадь 13 га. Именно здесь находился химзавод „Кусково“. На его месте строится жилой микрорайон „Большое Кусково“ площадью 188,7 тыс. кв. с социальной инфраструктурой. Уже построено 9 жилых домов. Часть территории оставят как промышленную зону. Здесь разместятся производства швейной и трикотажной продукции, формообразующего и инновационного теплообменного оборудования. Проходила ли рекультивация земель, загаженных химзаводом за полвека? Люди пожимают плечами: не видели, не слышали, вообще не знали, что так положено. Но пока никаких неприятных проявлений нет – возможно, территорию и санировали. Ведь по закону Москвы все без исключения земли, на которых разворачиваются стройки, проверяются на загрязнение. Без этого нельзя начать разработку проектной документации. Это правило действует уже двадцать лет.
Активно работающая промзона «Калошино» площадью 507 га, расположена на территории четырех районов — Преображенского, Богородского, Гольяново и Метрогородка. Помимо пищевых производств (Черкизовского мясокомбината и молочного завода), здесь действуют асфальтобетонный завод, заводы „Метромаш“ и „Котлоочистка“, а также ТЭЦ 23, дающая свыше 95% выбросов, загрязняющих атмосферу в этом районе. Здесь неоднократно отмечалось превышение содержание оксидов азота, серы, а также оксида ванадия, источником которого обычно и являются ТЭЦ. На данной территории планируют развивать производство, ну и, разумеется, строить жилье. После реорганизации площадь застройки возрастет в 2,5 раза, а число рабочих мест — в 4.
Промзона № 46 „Коровино“ находится в районе Базовской и Весенней улиц и уже пережила частичную реорганизацию. Ранее это был пустырь, в основном занятый складами, железнодорожными контейнерами и свалками. Сейчас на территории построен панельный жилой комплекс эконом-класса. В нем 12 жилых корпусов переменной этажности (17, 18 и 24 этажа) с более 2,5 тыс. квартир, рассчитанных на 8 тыс. человек. На первых этажах коммерческие объекты: магазины, кафе, аптеки, салоны красоты. Благоустроена лесопарковая зона с прогулочными дорожками и ландшафтным освещением, декоративными элементами архитектурными формами, спортплощадкой и площадкой для выгула собак.
«Повезло и людям, и застройщикам, - считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Разного рода склады оптимально подходят под новое жилое строительство. - Работ по подготовке территории в таких случаях минимум, дорогостоящего вывода производств нет, «экология площадки» находится абсолютно в границах средних допустимых показателей по Москве».
Промзону № 28 „Ленино“ в районе Бирюлево Восточное тоже активно подгоняют под стандарты «допустимых показателей». Действующие предприятия — Бирюлевский мясоперерабатывающий комбинат, комбинат ЖБИ и „Мосстройконструкция“ (производство цемента и строительных растворов) уже практически прекратили свою деятельность. Начат процесс санации почв и реабилитации территории. Проект перепланировки и модернизации представлен „Институтом градостроительства“. На территории бывшего мукомольного завода строят новый ЖК „Царицыно“.
А вот промзона „Верхние котлы“ (официальный адрес: Электролитный проезд, владение 3) – не лучшее место с экологической точки зрения. Здесь располагаются ТЭЦ „Нижние котлы“, опытный завод тугоплавких металлов и электромеханический завод „Эмоз“, ФГУП „Красная Звезда“ (производитель космических ядерных установок) и т. д. Тем не менее строится микрорайон „Вершинино“, одобрено строительство многофункционального общественно-делового центра площадью 21 тыс. кв. м.
- Вчера была в «Котлах» на встрече по экологии, - рассказывает активистка из Кожухово Елена Панченко. - Насколько хорош будет этот район, можно судить по обещаниям, отложенным на далекое будущее: «мы сначала построим, а потом будем бороться за окружающую среду». Так было и у нас. Кожухово начали строить в 2003 году на обычных капустных полях. Вокруг района — Салтыковский лесопарк, в котором можно встретить ручных белочек, речка Рудневка и три реликтовых озера, сохранившихся еще с Ледникового периода. Коммерческое жилье здесь раскупается охотно, потому что от станции метро «Выхино» — не более десяти минут на автобусе, а цена относительно низкая. Чистый воздух, пение птиц, лесной массив — кто не хотел бы жить среди такой красоты? Особенно когда узнаешь, что это бывшее имение Румянцевых — Голицыных: давно умершие князья выступают «гарантами» сегодняшних риелторских компаний. Например, в рекламе одного из агентств недвижимости модель, одетая в зелено-белое платье, убеждает переезжать в район, оперируя слоганом «Дышать легко, смотреть приятно». В развернутом варианте рекламы, на сайте, в подробностях перечисляются леса, поля и реки, особой графой выделен ответ на вопрос агентства себе же: «Почему именно Кожухово?». Ответ: «Всего 3 км от МКАД, при этом полное отсутствие промышленных зон». И не врут ведь: промышленные зоны начинаются на четвертом километре.
Сегодня район Кожухово почти достроен. Инфраструктура слабовата, но это вопрос времени. Площадь застройки составила 1 млн 200 тыс. квадратных метров. Из них 582 тысячи — это метры, предназначенные для расселения семей военнослужащих и участников программы «Молодая семья». Практически все, кто получал здесь квартиры, были безумно рады тому, что это наконец случилось. Но чувство эйфории прошло после двух-трех «газовых атак». Газовая атака — это вонь, которая обычно приходит ночью неизвестно откуда и с каждой секундой усиливается. И тогда тебе уже не помогают ни пластиковые стеклопакеты, ни домашние фильтры. Ты регулярно вдыхаешь запах канализации, гари, химии и понимаешь, в какое дерьмо ты вляпался. А вид из окна прекрасен — никогда не подумаешь, что поля и рощи могут так вонять. Район окружен плотным кольцом экологически вредных объектов. Ближайшие — это мусоросжигательный завод (МСЗ) №4, расположенный в промзоне Руднево (около 1,5 км от ближайших жилых домов Кожухово, детского садика и школы-интерната), и находящийся на расстоянии 300 метров от него ветеринарно-санитарный завод (ВСЗ) «Эколог».
Оба предприятия относятся к высшему (первому) классу экологической опасности в соответствии с действующими санитарными правилами и нормами (СанПиН) и предполагают наличие санитарно-защитной зоны (СЗЗ) размером не менее 1 километра для каждого из этих объектов. Но в 2012 г. санитарная зона была сокращена до 500 метров (а для «Эколога» – 254 м), а некоторые люди живут в 150 метрах от МСЗ-4. Сокращение было проведено без многолетнего мониторинга состояния здоровья людей и природы. При этом район также подвержен влиянию промзоны Некрасовка (включая Люберецкие очистные сооружения и завод по производству минеральных удобрений), действующей свалки в Торбеево и полузаглохшей в Кучино, а также выбросов Московского нефтеперерабатывающего завода.
Черт возьми, кому вообще пришло в голову строить жилье в этом крематории? Что это за градостроительная политика, когда бывшие промышленные зоны становятся едва ли не единственным источником земли для нового строительства в Москве? В конце концов, никто не отменял и главный документ, регулирующий строительный процесс, – «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Во второй части этого документа содержатся гигиенические требования к участку, среди которых – соответствие нормам содержания потенциально опасных химических и биологических веществ в почве, определение уровня загрязнения и обязательность очистки и рекультивации, а также безусловное закрытие вредных производств. Почему это не работает?
Ответ простой: затраты на очистку загрязненной территории доходят до 10% от общего бюджета стройки. И это многое объясняет в деле санации столичных свалок и промзон.
- В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, - говорит Алексей Поляков. -Значительная часть вкладывается на самом начальном этапе, когда еще нет продаж и положительных денежных потоков. В прямой зависимости от загрязненности и толщины заменяемого слоя земли затраты на культивацию промзоны могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар или 5-10% стоимости строительства. Это включает снятие и вывоз верхнего слоя (от 1 до 10 метров), его утилизацию и завоз нового грунта. Дорого? Очень. Но по закону в промзонах не может начаться жилищное строительство, пока ты не сделаешь бывшую промышленную площадку экологически чистой и безопасной.
По словам руководителя отдела «Инженерно-экологические изыскания» Ecostandard Group Евгения Кузьменко, редевелопмент промзон – это большая государственная программа, за исполнением которой власти тщательно следят, и каждый проект обязательно проходит экспертизу. Экспертизу проводят как государственные органы, так и негосударственные компании, у которых обязательно должна быть аккредитация на осуществление этих работ. Альтернативность, похоже, неплохое изобретение для застройщиков. По мнению аналитиков компании Clever Estate, требования экологических нормативов при реорганизации московских промзон нарушаются более, чем в 80% случаев. И очень часто – из-за элементарной жадности. К слову, вывоз и утилизация старого грунта — сильно дорогостоящий и трудоемкий процесс (550 руб. за кв.м), а ввоз нового и того дороже (17 тыс. руб. за кв.м). Кому охота платить, если можно сэкономить?
Эта несложная схема стала действовать едва ли не с самого начала освоения промзон. Еще десять лет назад, когда на 32 гектарах одной из старейших промзон Москвы стал разворачиваться технопарк "Нагатино-ЗИЛ» с 30 многоэтажками, офисами, ресторанами и отелями, СМИ предупреждали: схема крайне опасная.
- Когда концепция бизнес-инкубатора впервые обсуждалась на общественном градсовете при мэре города, я обратил внимание на то, что это место - одно из самых "черных" в Москве, - рассказывал «Известиям» член экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе города (ЭКОС) Алексей Клименко. - Произведенные еще в 90-е годы исследования показали, что содержание солей тяжелых металлов, таких, как ртуть, свинец, кадмий, и других, на этой территории превышает ПДК больше чем в 500 раз. Строить здесь даже офисы - смертельно опасная затея, надо начинать с тщательной санации, на которую потребуются и время, и очень большие деньги. Однако стройка в Нагатинской пойме развернулась очень скоро. Я, как житель Южного округа, изо дня в день за ней наблюдал и не заметил масштабных работ по перемещению грунтов. Вывозилась ли отсюда зараженная земля? У меня есть еще один вопрос - куда именно вывозится из Москвы зараженный грунт? На конференции "Экореал-2006" звучала информация, что Московская область категорически отказалась принимать загрязненную землю из Москвы. Никто из столичных чиновников этого не опроверг.
Так куда же вывозят "грязный" грунт?
Выяснить, на какие подмосковные полигоны и в каком количестве вывозится зараженный столичный грунт, оказалось непросто.
- Ситуация сложная, - подтвердил "НИ» один из бывших руководителей комплекса "ОСГ" - оператора "Системы "Грунт". - Загрязненную московскую землю принимали два управляемых Москвой областных полигона - Дмитровский и Хметьево. Также по доброму соглашению с областью мы вывозили такие грунты еще на два подмосковных полигона, которые расположены поближе к МКАД и эксплуатируются областью, - в Щелковском районе и в Торбиево. Правда, они принимают очень мало.
Но если подмосковные полигоны принимают "очень мало", то как Москве удается пристраивать на соседской земле циклопические партии опасных отходов? Ведь только с территории поселка "Северный" и микрорайона Печатники 34Д, если верить официальной информации, должны были вывезти около 1,5 млн и 800 тыс. кубометров мусора и загрязненного грунта соответственно.
- Где-то в столице они и оседают. Разве вы не видите, как засыпают в Москве овраги, как растут горы? - сообщил свою версию сотрудник департамента экологии и землепользования Мособласти, согласившийся говорить на скользкую тему исключительно анонимно. - Наши полигоны могут принимать грунты лишь в соответствии с лимитами, которые выдает федеральная служба - Ростехнадзор. Это грунты 4-го и 5-го классов опасности, то есть практически не загрязненные. Принимать опасные они не имеют права - для них должны существовать специальные полигоны, которыми наш департамент никогда не занимался. Плохо, конечно, что решает, какие отходы и куда можно вывозить, не сама область, а федеральная служба. Добиться от Ростехнадзора информации очень сложно.
- Фактов официально установленных нарушений, например, сброса опасных грунтов в несанкционированных местах в области или в самой Москве, у нас нет. Но ситуация с их захоронением всегда была непростой, - не стали скрывать в Ростехнадзоре. - Мы стараемся сделать ее более прозрачной. Всем же ясно, что город оставляет вокруг себя многокилометровую язву отходов, а мы ведь строим в Подмосковье дома, отдыхаем, купаемся в речках...
При желании факты нарушений найти можно. Или хотя бы вспомнить о них. Давайте вспомним, например, как строили Марьино.
Судя по публичным отчетам, на месте жилого района Марьино были проведены колоссальные работы по очистке полей аэрации - отсюда вывезли 10 млн кубометров илового осадка. Однако, как еще тогда выяснилось, часть его оставили на территории. Там, где не планировалось возводить дома, была построена специальная емкость для хранения и обезвоживания канализационного отстоя, а сухой остаток частично захоронили поблизости, частично смешали с чистым грунтом при разбивке местного парка.
По тому же типу разрабатывался проект реабилитации микрорайона Печатники 34Д. Там предполагалось снимать 13 метров грязного грунта и вывозить на полигоны по специальным разрешениям. Вывезли?
- Сложный вопрос, - говорит московский эколог Татьяна Морозова. - Караванов КАМАЗов, вывозящих землю из Москвы, лично я не заметила. Но поблизости с Печатниками была несанкционированная свалка. Много лет строительные и бытовые отходы не отвозили на специальные полигоны, а просто сваливали здесь, присыпая грунтом. У нас в Москве много свалок именно так и образовалось - в понижениях, в оврагах.
Что еще остается в столичной земле, когда-то рассказывала заместитель генерального директора ОАО "НИиПИ экологии города", начальник отдела экологической реабилитации и рекультивации городских территорий Оксана Неглядюк. Сейчас уже так с журналистами не откровенничают: и время другое, и опасностей, по мнению чиновников, нет – за давностью времени они сами испарились.
Так вот, десять лет назад ОАО "НИиПИ экологии города, разрабатывавший один из самых крупных проектов рекультивации Люберецких полей, предлагал очищать их «на месте": т.е. сжигать отстой на заводе, по соседству с жильем. Здесь предстояло очистить территорию от осадков очистных сооружений. Все иловые площадки занимали 413 га.
- А как очистная станция будет существовать без отстойников? – заинтересовались журналисты.
- Вместо них построят завод по сжиганию осадков.
- Рядом с новым жилым районом?
- Не рядом, а на территории Люберецкой станции, примерно в 3 км от жилья.
Проект, похоже, удался. Вам это подтвердят жители Люберец, Некрасовки, Кожухово, да и всего Юго-Восточного округа столицы...
Но есть и хорошее. Рекомендации о необходимости биогазовой зашиты домов дает Раменский региональный экологический центр. Там точно знают, что «как положено» защиту делали в Марьинском парке, в микрорайоне Печатники 34Д и в некоторых других местах за которыми власти тщательно следили, и каждый проект обязательно прошел экспертизу. Более того, такие проекты часто предусматривали дополнительные меры по улучшению экологии, в частности, организацию новых парковых зон, а иногда даже водоемов. Особенно столичные власти гордятся районом Марьинский парк.
- Все сделано на пять с плюсом, как в Европе, - подтвердил «НИ» представитель градостроительного департамента, «из скромности» отказавшийся назвать свое имя.
- Ваши западные коллеги тоже считают, что жилье в промзонах и на бывших полях аэрации - большое достижение? В Европе такое бы одобрили?
- Там все другое - и законы, и подходы, и методики. Нам, например, всегда все нужно делать быстро. А там есть методики экологической реабилитации территорий, рассчитанные, например, на 10 лет. У нас же никто не будет столько ждать.
Этим все сказано. Добавить нечего. Разве что в очередной раз призвать власти и экологическую общественность провести детальный анализ проблем и составить новейшую карту столичных загрязнений. Однако в этом, похоже, городские власти не заинтересованы.
За новостройки в промзонах москвичи расплачиваются здоровьем
Мало кто знает, но сама Москва представляет из себя огромный мусорный полигон высокого класса опасности. Проведенные исследования на исходе ХХ века, еще при советской власти, показали, что 40% столичных почв имели высокий и крайне высокий уровень загрязнения тяжелыми металлами. Максимально "грязными" оказались промзоны, которые занимают 20,9 тыс. га столичной территории, то есть примерно пятую часть города в его старых границах. Выяснилось также, что, например, жилые массивы Юго-Восточного округа, одного из самых "грязных", подвержены особому виду загрязнений - с одновременным содержанием кадмия, свинца, олова, цинка, хрома, меди, серебра и никеля, причем кадмия - в особенно больших количествах, до 200 мг/кг. Все это никуда не делось и по сей день.
- Промышленное прошлое представляет опасность для почвы долгие десятилетия, - утверждает председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. - Например, производство цемента ведет к загрязнению почвы ртутью и стронцием, машиностроение оставляет после себя тяжелые металлы, производство пластмассы – серу. Наиболее опасными являются загрязнения почвы радиоактивными элементами, тяжелыми металлами, кислотами, техническими жидкостями, горюче-смазочными материалами. Без рекультивации, без снятия грунта на глубину от 5 до 15 метров и засыпки чистой землей использовать такие площадки под жилье нелья.
Тем не менее новые столичные микрорайоны строятся на территориях ликвидированных предприятий, стихийных свалок и канализационных отстойников. Власти не скрывают, что решение принято не от хорошей жизни - "чистой" свободной земли в городе просто не осталось.
"Новые Известия" решили разобраться, как именно чиновники и частные инвесторы реабилитируют грязные территории, сколько это стоит, куда свозятся отходы столичного чистилища и нет ли у заинтересованных сторон соблазна на этом сэкономить?
Оказалось, что власти вынашивают грандиозные планы по реорганизации 30 московских промзон . До 2020 года в Москве планируется завершить реновацию на площади более 471, 4 гектара. В рамках этих проектов, по данным риэлторской кампании Est-a-Tet, запроектировано более 9 млн. кв. метров недвижимости различного формата, 4,9 млн. из них относится к жилой застройке. Самым масштабным проектом является освоение промзоны ЗИЛ (1, 56 млн. кв.м недвижимости, из них жилой – 580 тыс. кв. м). Второй по масштабности проект – освоение территории завода «Серп и молот» (1,55 млн. кв. м недвижимости, из них 1,1 млн. кв. м придется на жилье.)
Руководитель Департамента градостроительной политики Сергей Левкин в списке приоритетных выделил промышленные территории зоны «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Павелецкая», «Алабушево», «Нагатино», «Воронцово», «Западный порт», «Перово», «Ботанический сад». Недавно правительство утвердило проект квартальной застройки «Грайвароново», согласно которому на площади 19, 4 гектара будет возведено 586 тысяч кв. м. жилья и социальных объектов.
Приобретение квартиры на месте бывшей промзоны вызывает у потенциальных покупателей определенные опасения.
- Покупатели недвижимости в высокобюджетном сегменте, как правило, крайне консервативны, – пояснили «НИ» в компании «Метриум Групп». – И бывает довольно непросто объяснить им преимущества покупки жилья на территории бывших промзон. Они, скорее, предпочтут точечную застройку в старых сложившихся районах, чем согласятся на непрезентабельные виды из окон, сложную транспортную ситуацию на прилегающих к дому улицах и скудный набор собственной инфраструктуры. Но больше всего опасений из-за санитарного состояния территории. Вип-клиенты не хотят покупать жилье на бывших индустриальных площадках. Хотя тяжелые металлы, если их "перекрыли" чистым грунтом, не представляют опасности. Но если в почве идет процесс газогенерации, то биогаз может накапливаться в подвалах и коммуникациях, а это опасно для жизни людей. Отравления могут быть смертельными.
Чтобы заманить клиентов и снизить риски, на санированных участках застройщики делают биогазовую защиту домов: при строительстве фундаментов используется специальная изоляция, а вокруг дома устраивается песчаный кольцевой дренаж. Но эти дорогостоящие ухищрения мало что дают – элитное жилье в промзонах не пользуется спросом и его практически перестали там строить, - разборчивые покупатели квартир предпочитают проекты, на территории которых никогда не было промышленных производств. Сейчас это 11 жилых комплексов. Примечательно, что 5 из них находятся за пределами МКАД – в Бутово, Митино и Зеленограде. Еще три проекта располагаются в районах сложившейся застройки – их строят на месте снесенных пятэтажек.
Вот и получается, что для простых москвичей самые интересные и доступные варианты обычно представлены как раз на площадках промзон. Жилье там дешевле как минимум на миллион рублей - это первый утешительный приз. Есть и второй: в офисе продаж представитель застройщика рассказывает, что загрязнение атмосферы от бывших промышленных территорий не выше, чем от выхлопных газов автотранспорта в обычных районах, особенно с учетом того, что производство на месте проектов уже не ведется.
Так ли это? «Новые Известия» с помощью экспертов совета по экологическому строительству и новоселами оценили уже застроенные или строящиеся промзоны.
Промзона № 71 Солнцево находится на пересечении улиц Волынская и Авиаторов в Западном округе столицы. Здесь располагается несколько вредных производств, среди которых - асфальтовый завод, ОАО «Элгад-полимер», НПО «Взлет» и Завод № 5 Мосинжбетон, а так же ТЭЦ «Переделкино». В будущем планируется построить жилые дома, лечебно-оздоровительные учреждения, крытый спортзал и ФОК.
Промзона № 56 Грайвороново на Рязанском проспекте имеет огромную площадь — 400 га. В ней располагаются, главным образом, предприятия машиностроения, самый вредным из которых был Карачаровский завод, «славящийся» выбросами аммиака, соединений марганца, серной и соляной кислот, неорганической пыли, оксидов углерода и диоксидов азота. Среди «сомнительных» предприятий: ПО «Машиностроительный завод „Молния“, комбинат ЖБИ, Светотехнический завод „Сатурн“, ОАО „Моспищестрой“. В 2013 г. Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) одобрила проект планировки части территории производственной зоны. Жировой комбинат будет перебазирован в Подмосковье. Снесут и 96,2 тыс. кв. м из 198, 8 тыс. кв.м, принадлежащих Карачаровскому мехзаводу. Здесь будет благоустроенный микрорайон комплексной застройки, рассчитанный на 14,5 тыс. человек, детсад и школа общей площадью 24 тыс. кв. м. Дома-сталинки уже расселяют. Возможно, это тот редкий случай, когда жильцы этому только рады и готовы уехать с насиженного места куда угодно. «Старожилов здесь давно не осталось, - рассказал «НИ» 50-летний москвич Сергей Колдомов. – Нет, никуда не уехали – выкосил рак, каждый месяц в доме одна-две смерти. Проклятое место. У нас даже цветы не растут – вылезет вершок и тут же сник. Не знаю, как другие будут жить в этом аду.»
О том же думают и обитатели Новогиреево. Промзона № 55 между улицами Перовская, Полимерная и Мартеновская района Новогиреево имеет площадь 13 га. Именно здесь находился химзавод „Кусково“. На его месте строится жилой микрорайон „Большое Кусково“ площадью 188,7 тыс. кв. с социальной инфраструктурой. Уже построено 9 жилых домов. Часть территории оставят как промышленную зону. Здесь разместятся производства швейной и трикотажной продукции, формообразующего и инновационного теплообменного оборудования. Проходила ли рекультивация земель, загаженных химзаводом за полвека? Люди пожимают плечами: не видели, не слышали, вообще не знали, что так положено. Но пока никаких неприятных проявлений нет – возможно, территорию и санировали. Ведь по закону Москвы все без исключения земли, на которых разворачиваются стройки, проверяются на загрязнение. Без этого нельзя начать разработку проектной документации. Это правило действует уже двадцать лет.
Активно работающая промзона «Калошино» площадью 507 га, расположена на территории четырех районов — Преображенского, Богородского, Гольяново и Метрогородка. Помимо пищевых производств (Черкизовского мясокомбината и молочного завода), здесь действуют асфальтобетонный завод, заводы „Метромаш“ и „Котлоочистка“, а также ТЭЦ 23, дающая свыше 95% выбросов, загрязняющих атмосферу в этом районе. Здесь неоднократно отмечалось превышение содержание оксидов азота, серы, а также оксида ванадия, источником которого обычно и являются ТЭЦ. На данной территории планируют развивать производство, ну и, разумеется, строить жилье. После реорганизации площадь застройки возрастет в 2,5 раза, а число рабочих мест — в 4.
Промзона № 46 „Коровино“ находится в районе Базовской и Весенней улиц и уже пережила частичную реорганизацию. Ранее это был пустырь, в основном занятый складами, железнодорожными контейнерами и свалками. Сейчас на территории построен панельный жилой комплекс эконом-класса. В нем 12 жилых корпусов переменной этажности (17, 18 и 24 этажа) с более 2,5 тыс. квартир, рассчитанных на 8 тыс. человек. На первых этажах коммерческие объекты: магазины, кафе, аптеки, салоны красоты. Благоустроена лесопарковая зона с прогулочными дорожками и ландшафтным освещением, декоративными элементами архитектурными формами, спортплощадкой и площадкой для выгула собак.
«Повезло и людям, и застройщикам, - считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Разного рода склады оптимально подходят под новое жилое строительство. - Работ по подготовке территории в таких случаях минимум, дорогостоящего вывода производств нет, «экология площадки» находится абсолютно в границах средних допустимых показателей по Москве».
Промзону № 28 „Ленино“ в районе Бирюлево Восточное тоже активно подгоняют под стандарты «допустимых показателей». Действующие предприятия — Бирюлевский мясоперерабатывающий комбинат, комбинат ЖБИ и „Мосстройконструкция“ (производство цемента и строительных растворов) уже практически прекратили свою деятельность. Начат процесс санации почв и реабилитации территории. Проект перепланировки и модернизации представлен „Институтом градостроительства“. На территории бывшего мукомольного завода строят новый ЖК „Царицыно“.
А вот промзона „Верхние котлы“ (официальный адрес: Электролитный проезд, владение 3) – не лучшее место с экологической точки зрения. Здесь располагаются ТЭЦ „Нижние котлы“, опытный завод тугоплавких металлов и электромеханический завод „Эмоз“, ФГУП „Красная Звезда“ (производитель космических ядерных установок) и т. д. Тем не менее строится микрорайон „Вершинино“, одобрено строительство многофункционального общественно-делового центра площадью 21 тыс. кв. м.
- Вчера была в «Котлах» на встрече по экологии, - рассказывает активистка из Кожухово Елена Панченко. - Насколько хорош будет этот район, можно судить по обещаниям, отложенным на далекое будущее: «мы сначала построим, а потом будем бороться за окружающую среду». Так было и у нас. Кожухово начали строить в 2003 году на обычных капустных полях. Вокруг района — Салтыковский лесопарк, в котором можно встретить ручных белочек, речка Рудневка и три реликтовых озера, сохранившихся еще с Ледникового периода. Коммерческое жилье здесь раскупается охотно, потому что от станции метро «Выхино» — не более десяти минут на автобусе, а цена относительно низкая. Чистый воздух, пение птиц, лесной массив — кто не хотел бы жить среди такой красоты? Особенно когда узнаешь, что это бывшее имение Румянцевых — Голицыных: давно умершие князья выступают «гарантами» сегодняшних риелторских компаний. Например, в рекламе одного из агентств недвижимости модель, одетая в зелено-белое платье, убеждает переезжать в район, оперируя слоганом «Дышать легко, смотреть приятно». В развернутом варианте рекламы, на сайте, в подробностях перечисляются леса, поля и реки, особой графой выделен ответ на вопрос агентства себе же: «Почему именно Кожухово?». Ответ: «Всего 3 км от МКАД, при этом полное отсутствие промышленных зон». И не врут ведь: промышленные зоны начинаются на четвертом километре.
Сегодня район Кожухово почти достроен. Инфраструктура слабовата, но это вопрос времени. Площадь застройки составила 1 млн 200 тыс. квадратных метров. Из них 582 тысячи — это метры, предназначенные для расселения семей военнослужащих и участников программы «Молодая семья». Практически все, кто получал здесь квартиры, были безумно рады тому, что это наконец случилось. Но чувство эйфории прошло после двух-трех «газовых атак». Газовая атака — это вонь, которая обычно приходит ночью неизвестно откуда и с каждой секундой усиливается. И тогда тебе уже не помогают ни пластиковые стеклопакеты, ни домашние фильтры. Ты регулярно вдыхаешь запах канализации, гари, химии и понимаешь, в какое дерьмо ты вляпался. А вид из окна прекрасен — никогда не подумаешь, что поля и рощи могут так вонять. Район окружен плотным кольцом экологически вредных объектов. Ближайшие — это мусоросжигательный завод (МСЗ) №4, расположенный в промзоне Руднево (около 1,5 км от ближайших жилых домов Кожухово, детского садика и школы-интерната), и находящийся на расстоянии 300 метров от него ветеринарно-санитарный завод (ВСЗ) «Эколог».
Оба предприятия относятся к высшему (первому) классу экологической опасности в соответствии с действующими санитарными правилами и нормами (СанПиН) и предполагают наличие санитарно-защитной зоны (СЗЗ) размером не менее 1 километра для каждого из этих объектов. Но в 2012 г. санитарная зона была сокращена до 500 метров (а для «Эколога» – 254 м), а некоторые люди живут в 150 метрах от МСЗ-4. Сокращение было проведено без многолетнего мониторинга состояния здоровья людей и природы. При этом район также подвержен влиянию промзоны Некрасовка (включая Люберецкие очистные сооружения и завод по производству минеральных удобрений), действующей свалки в Торбеево и полузаглохшей в Кучино, а также выбросов Московского нефтеперерабатывающего завода.
Черт возьми, кому вообще пришло в голову строить жилье в этом крематории? Что это за градостроительная политика, когда бывшие промышленные зоны становятся едва ли не единственным источником земли для нового строительства в Москве? В конце концов, никто не отменял и главный документ, регулирующий строительный процесс, – «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Во второй части этого документа содержатся гигиенические требования к участку, среди которых – соответствие нормам содержания потенциально опасных химических и биологических веществ в почве, определение уровня загрязнения и обязательность очистки и рекультивации, а также безусловное закрытие вредных производств. Почему это не работает?
Ответ простой: затраты на очистку загрязненной территории доходят до 10% от общего бюджета стройки. И это многое объясняет в деле санации столичных свалок и промзон.
- В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, - говорит Алексей Поляков. -Значительная часть вкладывается на самом начальном этапе, когда еще нет продаж и положительных денежных потоков. В прямой зависимости от загрязненности и толщины заменяемого слоя земли затраты на культивацию промзоны могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар или 5-10% стоимости строительства. Это включает снятие и вывоз верхнего слоя (от 1 до 10 метров), его утилизацию и завоз нового грунта. Дорого? Очень. Но по закону в промзонах не может начаться жилищное строительство, пока ты не сделаешь бывшую промышленную площадку экологически чистой и безопасной.
По словам руководителя отдела «Инженерно-экологические изыскания» Ecostandard Group Евгения Кузьменко, редевелопмент промзон – это большая государственная программа, за исполнением которой власти тщательно следят, и каждый проект обязательно проходит экспертизу. Экспертизу проводят как государственные органы, так и негосударственные компании, у которых обязательно должна быть аккредитация на осуществление этих работ. Альтернативность, похоже, неплохое изобретение для застройщиков. По мнению аналитиков компании Clever Estate, требования экологических нормативов при реорганизации московских промзон нарушаются более, чем в 80% случаев. И очень часто – из-за элементарной жадности. К слову, вывоз и утилизация старого грунта — сильно дорогостоящий и трудоемкий процесс (550 руб. за кв.м), а ввоз нового и того дороже (17 тыс. руб. за кв.м). Кому охота платить, если можно сэкономить?
Эта несложная схема стала действовать едва ли не с самого начала освоения промзон. Еще десять лет назад, когда на 32 гектарах одной из старейших промзон Москвы стал разворачиваться технопарк "Нагатино-ЗИЛ» с 30 многоэтажками, офисами, ресторанами и отелями, СМИ предупреждали: схема крайне опасная.
- Когда концепция бизнес-инкубатора впервые обсуждалась на общественном градсовете при мэре города, я обратил внимание на то, что это место - одно из самых "черных" в Москве, - рассказывал «Известиям» член экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе города (ЭКОС) Алексей Клименко. - Произведенные еще в 90-е годы исследования показали, что содержание солей тяжелых металлов, таких, как ртуть, свинец, кадмий, и других, на этой территории превышает ПДК больше чем в 500 раз. Строить здесь даже офисы - смертельно опасная затея, надо начинать с тщательной санации, на которую потребуются и время, и очень большие деньги. Однако стройка в Нагатинской пойме развернулась очень скоро. Я, как житель Южного округа, изо дня в день за ней наблюдал и не заметил масштабных работ по перемещению грунтов. Вывозилась ли отсюда зараженная земля? У меня есть еще один вопрос - куда именно вывозится из Москвы зараженный грунт? На конференции "Экореал-2006" звучала информация, что Московская область категорически отказалась принимать загрязненную землю из Москвы. Никто из столичных чиновников этого не опроверг.
Так куда же вывозят "грязный" грунт?
Выяснить, на какие подмосковные полигоны и в каком количестве вывозится зараженный столичный грунт, оказалось непросто.
- Ситуация сложная, - подтвердил "НИ» один из бывших руководителей комплекса "ОСГ" - оператора "Системы "Грунт". - Загрязненную московскую землю принимали два управляемых Москвой областных полигона - Дмитровский и Хметьево. Также по доброму соглашению с областью мы вывозили такие грунты еще на два подмосковных полигона, которые расположены поближе к МКАД и эксплуатируются областью, - в Щелковском районе и в Торбиево. Правда, они принимают очень мало.
Но если подмосковные полигоны принимают "очень мало", то как Москве удается пристраивать на соседской земле циклопические партии опасных отходов? Ведь только с территории поселка "Северный" и микрорайона Печатники 34Д, если верить официальной информации, должны были вывезти около 1,5 млн и 800 тыс. кубометров мусора и загрязненного грунта соответственно.
- Где-то в столице они и оседают. Разве вы не видите, как засыпают в Москве овраги, как растут горы? - сообщил свою версию сотрудник департамента экологии и землепользования Мособласти, согласившийся говорить на скользкую тему исключительно анонимно. - Наши полигоны могут принимать грунты лишь в соответствии с лимитами, которые выдает федеральная служба - Ростехнадзор. Это грунты 4-го и 5-го классов опасности, то есть практически не загрязненные. Принимать опасные они не имеют права - для них должны существовать специальные полигоны, которыми наш департамент никогда не занимался. Плохо, конечно, что решает, какие отходы и куда можно вывозить, не сама область, а федеральная служба. Добиться от Ростехнадзора информации очень сложно.
- Фактов официально установленных нарушений, например, сброса опасных грунтов в несанкционированных местах в области или в самой Москве, у нас нет. Но ситуация с их захоронением всегда была непростой, - не стали скрывать в Ростехнадзоре. - Мы стараемся сделать ее более прозрачной. Всем же ясно, что город оставляет вокруг себя многокилометровую язву отходов, а мы ведь строим в Подмосковье дома, отдыхаем, купаемся в речках...
При желании факты нарушений найти можно. Или хотя бы вспомнить о них. Давайте вспомним, например, как строили Марьино.
Судя по публичным отчетам, на месте жилого района Марьино были проведены колоссальные работы по очистке полей аэрации - отсюда вывезли 10 млн кубометров илового осадка. Однако, как еще тогда выяснилось, часть его оставили на территории. Там, где не планировалось возводить дома, была построена специальная емкость для хранения и обезвоживания канализационного отстоя, а сухой остаток частично захоронили поблизости, частично смешали с чистым грунтом при разбивке местного парка.
По тому же типу разрабатывался проект реабилитации микрорайона Печатники 34Д. Там предполагалось снимать 13 метров грязного грунта и вывозить на полигоны по специальным разрешениям. Вывезли?
- Сложный вопрос, - говорит московский эколог Татьяна Морозова. - Караванов КАМАЗов, вывозящих землю из Москвы, лично я не заметила. Но поблизости с Печатниками была несанкционированная свалка. Много лет строительные и бытовые отходы не отвозили на специальные полигоны, а просто сваливали здесь, присыпая грунтом. У нас в Москве много свалок именно так и образовалось - в понижениях, в оврагах.
Что еще остается в столичной земле, когда-то рассказывала заместитель генерального директора ОАО "НИиПИ экологии города", начальник отдела экологической реабилитации и рекультивации городских территорий Оксана Неглядюк. Сейчас уже так с журналистами не откровенничают: и время другое, и опасностей, по мнению чиновников, нет – за давностью времени они сами испарились.
Так вот, десять лет назад ОАО "НИиПИ экологии города, разрабатывавший один из самых крупных проектов рекультивации Люберецких полей, предлагал очищать их «на месте": т.е. сжигать отстой на заводе, по соседству с жильем. Здесь предстояло очистить территорию от осадков очистных сооружений. Все иловые площадки занимали 413 га.
- А как очистная станция будет существовать без отстойников? – заинтересовались журналисты.
- Вместо них построят завод по сжиганию осадков.
- Рядом с новым жилым районом?
- Не рядом, а на территории Люберецкой станции, примерно в 3 км от жилья.
Проект, похоже, удался. Вам это подтвердят жители Люберец, Некрасовки, Кожухово, да и всего Юго-Восточного округа столицы...
Но есть и хорошее. Рекомендации о необходимости биогазовой зашиты домов дает Раменский региональный экологический центр. Там точно знают, что «как положено» защиту делали в Марьинском парке, в микрорайоне Печатники 34Д и в некоторых других местах за которыми власти тщательно следили, и каждый проект обязательно прошел экспертизу. Более того, такие проекты часто предусматривали дополнительные меры по улучшению экологии, в частности, организацию новых парковых зон, а иногда даже водоемов. Особенно столичные власти гордятся районом Марьинский парк.
- Все сделано на пять с плюсом, как в Европе, - подтвердил «НИ» представитель градостроительного департамента, «из скромности» отказавшийся назвать свое имя.
- Ваши западные коллеги тоже считают, что жилье в промзонах и на бывших полях аэрации - большое достижение? В Европе такое бы одобрили?
- Там все другое - и законы, и подходы, и методики. Нам, например, всегда все нужно делать быстро. А там есть методики экологической реабилитации территорий, рассчитанные, например, на 10 лет. У нас же никто не будет столько ждать.
Этим все сказано. Добавить нечего. Разве что в очередной раз призвать власти и экологическую общественность провести детальный анализ проблем и составить новейшую карту столичных загрязнений. Однако в этом, похоже, городские власти не заинтересованы.