Прогноз рынка недвижимости Крыма, Москвы, Санкт-Петербурга в 2018 году
Поиск недвижимости важное и ответственное мероприятие, в котором имеет значение каждый нюанс. На принятие правильного решения о покупке квартиры или дома в первую очередь влияет достоверная информация, которую можно получить из разных источников.
Вниманию будущих владельцев жилья предлагаются официальные сайты компаний-застройщиков и риелторов, доски объявлений, тематические агрегаторы и многие другие ресурсы.
Особенной популярностью пользуются площадки, предоставляющие сведения о недвижимости в различных регионах страны, в том числе самых востребованных у туристов. Одна из них доска объявлений Крыма, где можно познакомиться со множеством актуальных объявлений о продаже жилых объектов, каждое из которых сопровождается качественным фото и подробным описанием.
Ряд экспертов предрекают в 2018 году удешевление квартир в крупных российских городах. Тенденция связана с явно завышенными ценами в период экономического роста и превышением предложения над спросом. Также этому способствует уменьшение ставок по ипотечным займам для приобретения домов и квартир на вторичном рынке и активное строительство новых площадей.
В тех регионах, где перегрева не наблюдалось предпосылок для падения цен не существует и здесь сохранится запас для повышения интереса потребителей. По мнению главы аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости IRN/RU» О. Репченко, в тех городах, где в годы подъема был создан ценовой пузырь стоимость жилых метров на «вторичке» продолжит падать. Именно такая тенденция наблюдалась в 2017 году, по данным портала Domofond, в следующих регионах:
• Москва;
• республика Коми;
• Крым;
• Астраханская область;
• Ивановская область и некоторых других.
Обозначенный тренд будет существовать в краткосрочной перспективе в 2018-2020 годах. За это время ценник на квартиры в не новых домах способен утратить до трети нынешних показателей.
Более уверенно чувствует себя первичный рынок. Сохранится тренд расширения предложения недорогого жилья, при этом многие застройщики в условиях серьезной конкуренции продолжат адресовать клиентам различные преференции, что будет сдерживать общий рост цен.
В регионах РФ ценообразование метража формируется под влиянием локальных факторов, которые порой находятся за рамками общих тенденций. Например, проблемы банковской сферы Татарстана привели к увеличению притока инвестиций в новые квартиры. При этом такое жилье дорожает больше, чем предлагают банковские вклады (в среднем 11-11,5%).
В 2018 году будут окончательно реализованы девелоперские проекты, начало работы над которыми пришлось на 2016 год. В это время рынок уже немного оправился от провала 2015 года и начал показывать стремительное увеличение. Ряд экспертов прогнозирует сдержанный рост, который объясняется следующими причинами:
• сохранение признаков выздоровления экономики;
• увеличение издержек застройщиков;
• рост социального обременения строительных компаний.
Кроме того, летом ожидается вступление в юридическую силу поправок в 214-ФЗ, налагающих на застройщиков ряд новых требований:
• трехлетний опыт работы в сфере возведения жилых домов;
• наличие разрешения на ввод от 10 тыс. м2;
• осуществление расчетов с генеральным подрядчиком и техзаказчиком в одном финансовом учреждении и ряд других.
Все это способно спровоцировать желание компаний компенсировать свих затраты с помощью удорожания квадратного метра жилплощади.
В свете развернувшейся президентской гонки и положительного инфляционного тренда ожидается уменьшение ипотечных ставок до 6-7%. Однако нестабильность национальной валюты может вынудить регулятора повысить ключевую ставку, что сразу повлечет за собой удорожание всех кредитов. Для обеспечения размера ипотеки на уровне 6% годовых ключевая ставка не должна превышать 5,5%.
Уменьшение ипотечных ставок может привести к исчезновению продуктов с небольшим первоначальным взносом, что приведет к необходимости более длительных накоплений для совершения первого платежа.
Наступивший 2018 год может порадовать появлением новой программы ипотеки с господдержкой семей, у которых появился на свет второй и третий ребенок. Для таких категорий может быть установлена фиксированная норма платежа, субсидированная государством.
В 2018 году риелторы предрекают столичному региону сохранение ранее наметившихся тенденций, связанных с незначительным изменением спроса, увеличением предложения и, как следствие, падением стоимости квадратных метров.
Ожидается, что объем предложения на территории Старой Москвы может достигнуть 4,25 млн м2, что более, чем на 0,8 млн м2 превосходит показатели 2017 года (+15%). Параллельно будет расти и спрос, который в абсолютных цифрах составит 2,36 млн м2 (+5%), однако его показатели существенно уступают числу продаваемых квартир. К концу календарного года их превышение над возможностями покупателей может достигнуть 2,8 раза.
Все это позволяет предположить продолжение ранее обозначившейся ценовой стагнации. В 2017 году кв. метр в массовом сегменте подорожал на 2,3%. Однако в этом году этот тренд может сойти на нет. Причинами этого можно назвать:
• недостаточный рост покупательской активности;
• замораживание реальных доходов;
• усиление конкуренции между застройщиками.
С другой стороны, аналитики портала домофонд отмечают, что динамика цены за 1 м2 жилья не особо коррелирует с изменениями в структуре предложения. В реальном спектре спроса Москвы по-прежнему будут преобладать одно- и двухкомнатные квартиры, которые вместе составляют свыше 2/3 рыночной доли.
По мнению управляющего партнера «Метриум Групп» М. Литинецкой, в текущем году может наступить неопределенность. Одной из предпосылок, способной в теории стимулировать покупку жилплощади, становится последовательное снижение регулятором ключевой ставки и обнародование властями намерений запустить программы господдержки отдельных категорий покупателей жилья.
Противовесом этим трендам выступает отсутствие роста реальных доходов граждан и существующие планы Банка России по ужесточению процедуры выдачи кредитов. Кроме того, устойчивое увеличение предложения может быть прервано принятием поправок в 214-ФЗ и внедрением системы проектного финансирования. В итоге реальная ситуация отчасти будет определяться не экономическими фактами, а политическими решениями властей.
Солидарен с этим мнением и гендиректор «НДВ-Недвижимость» А. Хрусталев, который считает, что переход к проектному финансированию в среднесрочной перспективе способен вызвать повышение цен на жилье в диапазоне 15-20%. Эта схема более тяжелая, чем бесплатное использование долевых средств, и она обязательно скажется на стоимости.
По словам председателя правления ГК «Миэль» О. Вражновой, в 2018 году тон в столице будет задавать покупатель, поэтому процент инвестиционных сделок будет крайне невелик. Велика вероятность снижения цен на «вторичке» по причине большого предложения и оттягивания доли покупателей в сегмент нового жилья из-за широкого ввода в эксплуатацию новостроек.
Стоимость кв.метра жилплощади на полуострове остается одной из самых высоких в стране. Регион входит в пятерку субъектов с самыми дорогими квартирами и это несмотря на то, что по некоторым данным в 2017 году цены на вторичное жилье упали на 5%. Средний ценник на 1 м2 в Крыму в начале календарного 2018 года составил 4 млн рублей.
По мнению экспертов, недвижимость в Симферополе и других городах Крыма в 2018 году ожидает временное затишье, которое наступит перед ростом продаж, ожидаемым на следующий год. Он будет связан с активизацией жилищного строительства, вызванной вводом в эксплуатацию Керченского моста. Появление стратегически важного инфраструктурного объекта повлечет следующие изменения:
• обеспечит появление новых застройщиков и инвесторов;
• облегчит доставку стройматериалов;
• создаст условия для повышения спроса на местную недвижимость.
Тренд, связанный с увеличением объемов возводимого жилья, ярко обозначился уже в 2017 году, когда было введено в эксплуатацию около 830 тыс. м2, что почти в три раза превысило значения АППГ. Наступивший 2018 год может отметиться повышением цен на новые квартиры в Севастополе, что связано с возникшим дефицитом. Во многом это объясняется введенным еще 2014 году запретом на выделение земли под жилищное строительство.
В 2018 году Северная столица продолжит оставаться на втором месте в стране по стоимости квадратного метра. На протяжении всего 2017 года цены показывали завидную стабильность, находясь на уровне 100-101 тыс. рублей за м2. Подобная тенденция должна сохраниться в первых двух кварталах. Кроме того, сегодня существуют предпосылки для сдувания рыночного пузыря цен и медленного остывания.
Потребители постепенно начали переоценивать отношение к качеству жизни, что вызовет сокращение интереса к скромным по площади и относительно доступным квартирам-студиям. Новый тренд петербуржцев связан с евро-двушками и трешками, отличающимися от классических аналогов более удобной планировкой. Неудивительно, что в ближайшее время предложение по студиям и однокомнатным квартирам значительно превысит спрос, а значит, стоит ожидать снижения цен в этом сегменте.
Как рассказал руководитель НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Д. Щегельский, в 2018 годов основной спрос придется на объекты стоимостью 4-5 млн рублей. На первичном рынке стремительно утратят былые позиции студии, а на вторичном комнаты по причине доступности первых.
Особенной популярностью пользуются площадки, предоставляющие сведения о недвижимости в различных регионах страны, в том числе самых востребованных у туристов. Одна из них доска объявлений Крыма, где можно познакомиться со множеством актуальных объявлений о продаже жилых объектов, каждое из которых сопровождается качественным фото и подробным описанием.
Прогнозы развития рынка недвижимости в РФ на 2018 год
Ряд экспертов предрекают в 2018 году удешевление квартир в крупных российских городах. Тенденция связана с явно завышенными ценами в период экономического роста и превышением предложения над спросом. Также этому способствует уменьшение ставок по ипотечным займам для приобретения домов и квартир на вторичном рынке и активное строительство новых площадей.
В тех регионах, где перегрева не наблюдалось предпосылок для падения цен не существует и здесь сохранится запас для повышения интереса потребителей. По мнению главы аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости IRN/RU» О. Репченко, в тех городах, где в годы подъема был создан ценовой пузырь стоимость жилых метров на «вторичке» продолжит падать. Именно такая тенденция наблюдалась в 2017 году, по данным портала Domofond, в следующих регионах:
• Москва;
• республика Коми;
• Крым;
• Астраханская область;
• Ивановская область и некоторых других.
Обозначенный тренд будет существовать в краткосрочной перспективе в 2018-2020 годах. За это время ценник на квартиры в не новых домах способен утратить до трети нынешних показателей.
Первичный рынок
Более уверенно чувствует себя первичный рынок. Сохранится тренд расширения предложения недорогого жилья, при этом многие застройщики в условиях серьезной конкуренции продолжат адресовать клиентам различные преференции, что будет сдерживать общий рост цен.
В регионах РФ ценообразование метража формируется под влиянием локальных факторов, которые порой находятся за рамками общих тенденций. Например, проблемы банковской сферы Татарстана привели к увеличению притока инвестиций в новые квартиры. При этом такое жилье дорожает больше, чем предлагают банковские вклады (в среднем 11-11,5%).
В 2018 году будут окончательно реализованы девелоперские проекты, начало работы над которыми пришлось на 2016 год. В это время рынок уже немного оправился от провала 2015 года и начал показывать стремительное увеличение. Ряд экспертов прогнозирует сдержанный рост, который объясняется следующими причинами:
• сохранение признаков выздоровления экономики;
• увеличение издержек застройщиков;
• рост социального обременения строительных компаний.
Кроме того, летом ожидается вступление в юридическую силу поправок в 214-ФЗ, налагающих на застройщиков ряд новых требований:
• трехлетний опыт работы в сфере возведения жилых домов;
• наличие разрешения на ввод от 10 тыс. м2;
• осуществление расчетов с генеральным подрядчиком и техзаказчиком в одном финансовом учреждении и ряд других.
Все это способно спровоцировать желание компаний компенсировать свих затраты с помощью удорожания квадратного метра жилплощади.
Ипотечное кредитование
В свете развернувшейся президентской гонки и положительного инфляционного тренда ожидается уменьшение ипотечных ставок до 6-7%. Однако нестабильность национальной валюты может вынудить регулятора повысить ключевую ставку, что сразу повлечет за собой удорожание всех кредитов. Для обеспечения размера ипотеки на уровне 6% годовых ключевая ставка не должна превышать 5,5%.
Уменьшение ипотечных ставок может привести к исчезновению продуктов с небольшим первоначальным взносом, что приведет к необходимости более длительных накоплений для совершения первого платежа.
Наступивший 2018 год может порадовать появлением новой программы ипотеки с господдержкой семей, у которых появился на свет второй и третий ребенок. Для таких категорий может быть установлена фиксированная норма платежа, субсидированная государством.
Рынок недвижимости Москвы в 2018 году
В 2018 году риелторы предрекают столичному региону сохранение ранее наметившихся тенденций, связанных с незначительным изменением спроса, увеличением предложения и, как следствие, падением стоимости квадратных метров.
Ожидается, что объем предложения на территории Старой Москвы может достигнуть 4,25 млн м2, что более, чем на 0,8 млн м2 превосходит показатели 2017 года (+15%). Параллельно будет расти и спрос, который в абсолютных цифрах составит 2,36 млн м2 (+5%), однако его показатели существенно уступают числу продаваемых квартир. К концу календарного года их превышение над возможностями покупателей может достигнуть 2,8 раза.
Все это позволяет предположить продолжение ранее обозначившейся ценовой стагнации. В 2017 году кв. метр в массовом сегменте подорожал на 2,3%. Однако в этом году этот тренд может сойти на нет. Причинами этого можно назвать:
• недостаточный рост покупательской активности;
• замораживание реальных доходов;
• усиление конкуренции между застройщиками.
С другой стороны, аналитики портала домофонд отмечают, что динамика цены за 1 м2 жилья не особо коррелирует с изменениями в структуре предложения. В реальном спектре спроса Москвы по-прежнему будут преобладать одно- и двухкомнатные квартиры, которые вместе составляют свыше 2/3 рыночной доли.
По мнению управляющего партнера «Метриум Групп» М. Литинецкой, в текущем году может наступить неопределенность. Одной из предпосылок, способной в теории стимулировать покупку жилплощади, становится последовательное снижение регулятором ключевой ставки и обнародование властями намерений запустить программы господдержки отдельных категорий покупателей жилья.
Противовесом этим трендам выступает отсутствие роста реальных доходов граждан и существующие планы Банка России по ужесточению процедуры выдачи кредитов. Кроме того, устойчивое увеличение предложения может быть прервано принятием поправок в 214-ФЗ и внедрением системы проектного финансирования. В итоге реальная ситуация отчасти будет определяться не экономическими фактами, а политическими решениями властей.
Солидарен с этим мнением и гендиректор «НДВ-Недвижимость» А. Хрусталев, который считает, что переход к проектному финансированию в среднесрочной перспективе способен вызвать повышение цен на жилье в диапазоне 15-20%. Эта схема более тяжелая, чем бесплатное использование долевых средств, и она обязательно скажется на стоимости.
По словам председателя правления ГК «Миэль» О. Вражновой, в 2018 году тон в столице будет задавать покупатель, поэтому процент инвестиционных сделок будет крайне невелик. Велика вероятность снижения цен на «вторичке» по причине большого предложения и оттягивания доли покупателей в сегмент нового жилья из-за широкого ввода в эксплуатацию новостроек.
Рынок недвижимости Крыма в 2018 году
Стоимость кв.метра жилплощади на полуострове остается одной из самых высоких в стране. Регион входит в пятерку субъектов с самыми дорогими квартирами и это несмотря на то, что по некоторым данным в 2017 году цены на вторичное жилье упали на 5%. Средний ценник на 1 м2 в Крыму в начале календарного 2018 года составил 4 млн рублей.
По мнению экспертов, недвижимость в Симферополе и других городах Крыма в 2018 году ожидает временное затишье, которое наступит перед ростом продаж, ожидаемым на следующий год. Он будет связан с активизацией жилищного строительства, вызванной вводом в эксплуатацию Керченского моста. Появление стратегически важного инфраструктурного объекта повлечет следующие изменения:
• обеспечит появление новых застройщиков и инвесторов;
• облегчит доставку стройматериалов;
• создаст условия для повышения спроса на местную недвижимость.
Тренд, связанный с увеличением объемов возводимого жилья, ярко обозначился уже в 2017 году, когда было введено в эксплуатацию около 830 тыс. м2, что почти в три раза превысило значения АППГ. Наступивший 2018 год может отметиться повышением цен на новые квартиры в Севастополе, что связано с возникшим дефицитом. Во многом это объясняется введенным еще 2014 году запретом на выделение земли под жилищное строительство.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в 2018 году
В 2018 году Северная столица продолжит оставаться на втором месте в стране по стоимости квадратного метра. На протяжении всего 2017 года цены показывали завидную стабильность, находясь на уровне 100-101 тыс. рублей за м2. Подобная тенденция должна сохраниться в первых двух кварталах. Кроме того, сегодня существуют предпосылки для сдувания рыночного пузыря цен и медленного остывания.
Потребители постепенно начали переоценивать отношение к качеству жизни, что вызовет сокращение интереса к скромным по площади и относительно доступным квартирам-студиям. Новый тренд петербуржцев связан с евро-двушками и трешками, отличающимися от классических аналогов более удобной планировкой. Неудивительно, что в ближайшее время предложение по студиям и однокомнатным квартирам значительно превысит спрос, а значит, стоит ожидать снижения цен в этом сегменте.
Как рассказал руководитель НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Д. Щегельский, в 2018 годов основной спрос придется на объекты стоимостью 4-5 млн рублей. На первичном рынке стремительно утратят былые позиции студии, а на вторичном комнаты по причине доступности первых.