ПИК Керимова
Как хорошие связи помогают дагестанскому предпринимателю спастись от банкротства. Кризис еще сильнее выявил, что у нас все бизнесмены равны, но одни гораздо равнее других.
Примером тому может служить компания «ПИК», одна из крупнейших в России строительных групп, за свою историю построившая около 13 млн кв. м жилья. По итогам первого полугодия 2012 г. ГК «ПИК» имела убыток под миллиард рублей, в 2011 г. допустила дефолты по банковским кредитам. Но вот парадокс: банки не банкротят ПИК. Сбербанк уже трижды давал компании отсрочку, причем два раза в прошлом, «тучном» году. На днях «Сбер» объявил о готовности предоставить ПИКу еще 4 млрд руб. до I квартала 2017 г. и новые рассрочки по платежам.
Конечно, никто не хочет митингов обманутых дольщиков в Москве, Московской области и еще пяти городах России. Но это не история про too big to fail. Это история про то, как умеет дружить мажоритарный акционер ПИКа, владелец компании «Нафта-Москва» Сулейман Керимов со Сбербанком и властями.
Долги — «Сберу», а активы – Керимову
ГК «ПИК» (Первая ипотечная компания) создана в 1994 г. молодыми бизнесменами Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым. Основателям было тогда по 25 лет, и они только что окончили вузы: Писарев — Финансовую академию, Жуков — Институт электроники и математики. Первоначально ПИК был просто риелторской конторой, а свой первый капитал ее владельцы вкладывали в покупку квартир, как и многие риелторы.
Но в 1998 г. ПИК совместно с правительством Москвы запускает первые ипотечные программы (ПИК — одна из первых компаний, начавших продавать квартиры в ипотеку). Спустя три года ГК «ПИК» купила панельный комбинат «ДСК-2″, приобрела площадки под застройку. В 2002 г. компания построила около 500 000 кв. м жилья. В 2005 г. ПИК покупает свой второй панельный комбинат в Москве — ДСК-3 — у Елены Батуриной, супруги тогдашнего мэра Юрия Лужкова, и в 2006 г. возводит уже 1,2 млн кв. м.
Группа до кризиса строила по 1-1,5 млн кв. м панельного жилья, входя в пятерку крупнейших застройщиков Москвы и Московской области. У нее четыре домостроительных комбината. В 2007 г. компания стала публичной, проведя IPO на Лондонской фондовой бирже. Основатели ПИКа сумели продать свои 15% за $1,85 млрд. Столько акции ПИКа больше никогда не стоили. В кризис 2008 г. они упали в цене в 40 раз, а Писарев и Жуков потеряли контроль в компании.
В 2009 г. основатели ГК «ПИК» Кирилл Писарев и Юрий Жуков отдали 25% своей компании Сулейману Керимову под обязательство решить проблему долгов. Общий долг ПИКа составлял $1,3 млрд, в том числе перед «Сбером» — 14,2 млрд руб.
«Спасатель» приступает к работе
В апреле 2009 г. Керимов получил 25% ПИКа, а ПИК в сентябре имел госгарантии Министерства финансов на сумму 14,37 млрд руб. сроком до сентября 2014 г. Под эти гарантии можно было брать новые займы. Сбербанк сразу же открыл компании кредитную линию на 12 млрд руб.
Затем в 2010 г. «Сбер» выдал ПИКу еще 16 млрд руб., причем оба займа были до 2014 г. Итого общий долг ПИКа перед «Сбером» в 2009 г. равнялся 28 млрд руб. После выдачи второго кредита господин Керимов заполучил еще 13,3% акций ПИКа. Доля Писарева снизилась до 10,5%, Жукова — до 12,5%. Снижение долей экс-владельцев продолжилось и в дальнейшем: в мае 2011 г. доля Писарева равнялась всего 0,000002%, Жуков тоже продал свои акции ПИКа. Бывшие хозяева ГК «ПИК» занялись другим бизнесом: Кирилл Писарев сейчас председатель совета директоров девелоперской компании Storm Properties, выкупленной у ПИКа, Юрий Жуков — генеральный директор ООО «ВЭБ Управление проектами».
Историю о поглощении компании за долги можно было бы считать классическим сюжетом кризиса 2008 г., если бы бенефициаром сделки стал кредитор ПИКа, то есть Сбербанк. Но контроль в компании получил вовсе не «Сбер», реструктурировавший долги ПИКа, а миллиардер Сулейман Керимов, известный игрок на рынке слияний и поглощений. На вопрос, почему акции достались не «Сберу», последний не отвечает.
Государство гарантирует
Керимов получил 38,3% ПИКа за то, что «выбил» госгарантии, под которые Сбербанк пролонгировал старые кредиты и выдал новые. Получить госгарантии не так просто, и не все крупные строительные игроки в кризис их добились. Например, даже группе «ЛСР» влиятельного сенатора Андрея Молчанова это не удалось. Почему же у Керимова получилось?
Комиссию по выдаче госгарантий в кризис 2008 г. возглавлял первый вице-премьер Игорь Шувалов, ее даже прозвали «комиссией Шувалова». Госгарантии выдавались стратегическим предприятиям, к числу которых ГК «ПИК» не относилась. Поэтому вставший в 2009 г. вопрос: чем ПИК более стратегическое предприятие, нежели, например, ДСК-1 или МСМ-5, которые строят больше ПИКа, но не получили госгарантий, остается открытым.
Зато известно, что Керимов с 1997 г. знаком с Шуваловым. Они соседи по Заречью, где на месте бывших брежневских дач, рядом со строящимся инноградом «Сколково», стоят их особняки. Игорь Шувалов помог Сулейману Керимову решить вопрос с госгарантиями. После этого в совет директоров ПИКа в 2011 г. вошла Зумруд Рустамова, жена Аркадия Дворковича, тогда помощника президента, а сейчас зампредседателя правительства. Госпожа Рустамова, как и Керимов, принадлежит к дагестанской диаспоре в Москве, они давно дружат. Свою карьеру она начала в Российском фонде федерального имущества, где ее шефом был Игорь Шувалов, потом работала в керимовских структурах. Сейчас, как считает Илья Свиридов, руководитель компании «Земельных дел контора», «как жена заместителя председателя правительства Рустамова, может быть хорошим источником инсайда для Керимова».
На конец второго полугодия 2012 г. общий долг ГК «ПИК» составлял 44,3 млрд руб. В 2012 г., через три года после сделки, Писарев и Жуков в соответствии с условиями опциона, полученного у Керимова, смогли выкупить свои 20% акций у Holborner Services Limited, одного из трех офшоров, через которые Керимов контролирует ПИК (на нем «висят» 20% акций ПИК). Писареву досталось 8,29%, Жукову — 11,71%. Но стать опять совладельцами ПИКа им фактически не удалось: в настоящее время весь пакет Holborner заложен под кредиты ВТБ и Бинбанка. Писарев в 2012 г. добился в кипрском суде ограничений на операции с 8,29% акций ПИКа со стороны ВТБ. Впрочем, арест вскоре сняли.
Возвращение откладывается
В 2012 г. ГК «ПИК» должна была вернуть «Сберу» 10,4 млрд руб., ВТБ — 3,056 млрд руб., Бинбанку — 2,3 млрд руб., Номос-банку — 1,8 млрд руб., банку «Зенит» — 350 млн руб., Гаранти-банку — 93 млн руб., а всего в 2012 г. погасить более 16 млрд руб. Девелопер в 2011 г. допустил технические дефолты по этим кредитам перед Сбербанком, ВТБ, Росбанком, Бинбанком, Morgan Stanley и Nomura. Но все эти кредитные учреждения, кроме иностранных, направили сообщения ПИКу, что не собираются требовать немедленной выплаты долга. С иностранцами ПИК договорился о продлении кредитов до 2014 г. Об этом говорится в информационном меморандуме 2011 г., подготовленном к SPO (допэмиссии акций).
С «Номосом», по кредиту которого в $271 млн имел место технический дефолт, по словам директора департамента по связям с общественностью Номос-банка Александра Дмитриева, ПИК рассчитался. Все российские банки сдержали свое слово, ни один из них не подал в суд на ГК «ПИК» на предмет взыскания задолженностей. В марте 2012 г. ПИК и Сбербанк заключили соглашение о реструктуризации долгов, второе по счету. Тогда стороны договорились, что в 2012 г. ПИК вернет 1,8 млрд руб., остальное — более 24 млрд руб. — в 2013-2014 гг.
Но девелопер не вписался и в этот график платежей. И в ноябре 2012 г. заемщику дали новую отсрочку, уже третью по счету. Согласно новому графику платежей, в 2012 г. ПИК заплатит 1,7 млрд руб., 14,3 млрд руб. — в 2013 г., еще 11,5 млрд руб. — в 2014 г. Сбербанк не комментирует эти соглашения.
«Долг ГК «ПИК» за 2012 г. снизился на 5,8 млрд руб. Но в целом ситуация остается прежней. Отсрочка на два года не сильно поможет ПИКу, — полагает Юлия Гордеева, аналитик Sberbank Investment Research, — по-хорошему ее нужно делать до 2017 г.». В самом деле в 2013-2014 гг. ПИКу предстоит заплатить «Сберу» почти 26 млрд руб., и это не считая других долгов на общую сумму около 44 млрд руб.
Пока девелопер не выйдет на продажи в 1 млн кв. м недвижимости в год, он не сможет обслуживать свои долги. По подсчетам Юлии Гордеевой, именно столько ПИК должен продавать. В 2011 г. этот показатель был вдвое меньше, в 2012 г. ПИК реализовал 685 000 кв. м жилья. Но проблема в том, что для выхода на 1 млн кв. м ежегодных продаж нужно развивать новые проекты, а для этого опять требуется финансирование.
Меж тем и Бинбанк вслед за «Сбером» в феврале продлил ПИКу на год, до февраля 2014 г., срок погашения кредита на 2,3 млрд руб. При этом никаких дополнительных гарантий и залогов, как это обычно бывает после дефолта, Бинбанк от ПИКа не потребовал. Микаил Шишханов, хозяин Бинбанка, связан с Сулейманом Керимовым несколькими крупными сделками. Дяди Шишханова Михаил и Саит-Салам Гуцериевы купили у Керимова «Смоленский пассаж», а сам Шишханов — проект города миллионеров «Рублево-Архангельское». Шишханов и Керимов вместе с Аркадием Ротенбергом и Константином Голощаповым также владеют гостиницей «Москва». У них длительные партнерские отношения, в которых Керимов стал главным, пока старший в группе «БИН» Михаил Гуцериев пребывал в лондонской эмиграции (с 2008 г. по 2010 г.). Не без помощи Керимова, когда Шишханов не смог платить по кредиту, взятому для покупки «Рублево-Архангельское», Сбербанк забрал этот проект себе.
«Что касается долгов других банков, то по ним пока не принято решение», — говорит Наталья Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК «ПИК». ВТБ и Росбанку долги просрочены в 2012 г. . Но эти банки отказались обсуждать свои клиентские отношения с ПИКом.
Разыскиваются акционеры
Чтобы обслуживать долги и развиваться, ГК «ПИК» планировала провести SPO осенью 2011 г. 20% своих акций компания хотела продать за $500 млн. В 2011 г. покупать эти бумаги текущие акционеры ПИКа отказались. Однако на внеочередном собрании акционеров в декабре 2012 г. было принято решение провести допэмиссию в 2013 г. в размере уже 73% от уставного капитала.
Но сегодня допэмиссия кажется еще более маловероятной: акции ПИКа торгуются на Лондонской фондовой бирже по $2,2 при цене размещения на IPO в $25. «По текущим ценам проводить SPO представляется неинтересным, — рассуждает Ксения Арутюнова, аналитик Rye, Man-and-Gor. — ПИК сумеет привлечь только $800 млн. Целесообразнее размещаться при котировках в $3-4, тогда ПИК сможет привлечь как минимум $1 млрд, что будет более ощутимой суммой в масштабах бизнеса компании. Сумма в $1,4 млрд представляется мне оптимальной, учитывая текущий долг и планы компании по приобретению новых проектов».
Вероятнее всего, SPO будет проведено в конце 2013 г., чтобы разместить бумаги по более высокой цене, чем текущая. «Нафта Москва», по данным ПИКа, намерена участвовать в SPO и купить новые акции ПИКа. Но, как сообщил аналитикам финансовый директор ГК «ПИК» Андрей Родионов, компания может прожить и без SPO, Сбербанк обещал ей реструктурировать долги в 2014 г.
Марат Ибрагимов, аналитик ФК «Уралсиб», считает, что, «даже если SPO состоится, все равно потребуется новая реструктуризация долгов: на 2014 г. падает слишком большая сумма выплат по долгам — 35 млрд руб. Тратить весь оборотный капитал на погашение долгов нецелесообразно».
Жизнь продолжается
Чтобы рассчитываться с долгами, ПИК в 2009-2010 гг. продал девять активов на 3,89 млрд руб.: «ПИК Неруд», Очаковский ЖБК, 33% в проекте «Парк Сити», участок на намывных островах в Санкт-Петербурге (достался кредитору, Промсвязьбанку, в счет долга в 2,164 млрд руб.), 54% в Storm Properties Ltd. и др.
В числе запланированных к реализации и самых дорогих назывались проект на Мантулинской, 7 и в «Коммунарке». Они не проданы. Не ясно, как хотел ПИК реализовать Мантулинскую, 7 или Краснопресненский сахаро-рафинадный завод (КСРЗ). 6,9 га КСРЗ заложены Номос-банку под кредит в $144,5 млн (4 млрд руб.). Речь могла идти просто о передаче земли вместе с проектом Номос-банку, с акционерами которого Сулейман Керимов дружит. Чего, собственно, «Номос», видимо, и добивался, перекупив этот долг у банка «Открытие». Других причин нет, ведь ПИК уже показал «Номосу», какой он сложный заемщик, когда один из основателей-акционеров компании Юрий Жуков вывел из-под кредита у ВЭБа в $271,4 млн 12% акций. «Номос» выкупал этот кредит, когда это случилось, и год гонялся за выведенными Жуковым бумагами. Меж тем КСРЗ находится рядом с ММДЦ «Москва-Сити», и это самый доходный проект ПИКа, так как здесь будет строиться жилье бизнес-класса.
127 га в «Коммунарке» в проекте «А101″ было приобретено в 2008 г. у УК «Масштаб». Это самый дорогой актив группы, он стоит более 9 млрд руб. На покупку этих гектаров ПИК занял $250 млн у Сбербанка, земля заложена. Соответственно речь тоже не идет о продаже, а о передаче залога. Это вряд ли нужно Сбербанку, поскольку под этот залог нужно создавать дополнительные резервы. Но ПИКу в этом году удалось получить еще 4 млрд руб. для строительства здесь, теперь на территории «новой Москвы», первой фазы (580 000 кв. м) ЖК «Бунинский». Всего этот проект ГК «ПИК» предполагает возведение около 1 млн кв. м жилья.
Свой человек в Сбербанке
Уникальность Сулеймана Керимова заключается в его способности быстро находить деньги на сделки M-and-A, а порой и вовсе обходиться без таковых. Главное — иметь своих людей в банках. Это правило Керимов усвоил с детства. Ведь еще его мать работала в Сбербанке. Со «Сбером» Керимова связывают давние отношения. В 2004-2006 гг., когда «Сбером» руководили Андрей Казьмин и Алла Алешкина, Керимов купил 5,64% акций банка на кредиты этого же кредитного учреждения. За это время акции подорожали в двенадцать раз.
В 2010 г. в совете директоров ПИКа от Сбербанка появляется малоизвестный человек Сергей Бессонов. С 2010 г. он управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости и инфраструктуры департамента по работе с крупнейшими клиентами Сбербанка России. 35-летний банкир, прежде чем стать главой управления финансирования недвижимости и инфраструктуры Сбербанка, с 2006 г. по лето 2009 г. работал директором департамента проектного и структурного финансирования в Номос-банке. В том самом «Номосе», который выкупил долг ГК «ПИК» у ВЭБа в $271,4 млн.
Эта сделка позволила ПИКу закрыть долг перед госкорпорацией. Кстати, тогда банкиры говорили, что Номос-банк действует в интересах Керимова — залогом по кредиту ВЭБа были 25% акций ПИКа, а Керимов якобы намеревался собрать 70% компании. Номос-банк тогда заявлял, что действует в собственных интересах. Но часть этих акций была выведена Юрием Жуковым из-под залога, как было сказано выше, а этот кредит погашен путем передачи «Номосу» 33% «Парк Сити» (100 000 кв. м офисной и 277 000 кв. м элитной жилой недвижимости) на набережной Тараса Шевченко на территориях Бадаевского пивоваренного завода и Карандашной фабрики имени Сакко и Ванцетти.
Осенью 2009 г., когда Сергей Бессонов перешел в «Сбер», имели место договоренности по реструктуризации долга ПИКа и Сбербанк открыл компании новую кредитную линию. Две реструктуризации долгов ПИКа также прошли под его руководством.
Вообще, переход не из самого крупного частного банка в самый крупный банк страны на такую позицию, как руководитель управления финансирования недвижимости и инфраструктуры, для 35-летного человека — это взлет, подчеркивают банкиры. «Просто так на подобные должности люди в столь молодом возрасте не попадают. Бессонов взят для лоббирования определенных интересов», — уверен председатель правления одного из московских банков.
Деньги будут
В самом деле керимовские проекты не остаются без финансирования. Сбербанк выдал кредит на достройку гостиница «Москва», 25,5% которой у Сулеймана Керимова, а остальные у Микаила Шишханова, Аркадия Ротенберга и Константина Голощапова. Прежний владелец этих акций, депутат Госдумы Ашот Егиазарян, не смог заручиться поддержкой главного банка страны и сейчас скрывается от уголовного преследования в США.
Еще один проект — «Рублево-Архангельское» — весной 2008 г. был успешно продан Керимовым Микаилу Шишханову, а затем перешел под контроль Сбербанка. У Керимова рядом с будущим «городом миллионеров» в собственности часть военного аэродрома Кубинка. Здесь хозяин «Нафты» собирается переоборудовать взлетно-посадочную полосу для приема частных самолетов, хозяева которых как раз проживают на Рублевке. Кроме того, есть информация от источника, близкого к проекту «Рублево-Архангельское», о том, что Керимов хочет взять в управление «Рублево-Архангельское». Вопрос о запуске «города миллионеров» с Международным финансовым центром может быть решен в течение месяца, если удастся договориться о переезде сюда Центробанка и ММВБ.
Что с ПИКом будет дальше, предсказать не берется никто, но если не наступит очередной финансовый кризис и если банки пойдут на очередную реструктуризацию долгов, то, может быть, рано или поздно ПИК рассчитается со всеми кредиторами. Но очевидно одно: в России есть привилегированные компании, способные выживать в условиях, в которых другие бизнесмены давно бы разорились.
История дружбы
ПИК — не первая и не последняя совместная операция «Нафты» и Номос-банка. Один из совладельцев «Номоса» Александр Несис и Сулейман Керимов в 2010 г. завершили поглощение «Уралкалия» (11% мирового объема калийных удобрений) и купили 20% «Сильвинита» (разрабатывает второе в мире по объему месторождение калийно-магниевых солей).
В 2005 г. Керимов купил у Несиса 100% «Полиметалла» (ведущий российский производитель золота, один из крупнейших в мире производителей серебра) за $900 млн, а в 2008 г. 68% акций этой компании продал примерно за $2 млрд Александру Мамуту, группе «ИСТ» Александра Несиса и чешской группе PPF Петера Келлнера.