Ранее, напомним, СМИ со ссылкой на правоохранительные органы называли цену этой сделки завышенной, в связи с чем против неназванных сотрудников «Банка Москвы», предоставивших «Премьер-Эстейту» кредит на ее финансирование, даже были возбуждены уголовные дела. В качестве свидетеля по одному из этих дел, как сообщалось, проходила Елена Батурина.
И вот, спустя практически год после этих «тревожных» событий, опубликованы отчеты сразу нескольких независимых оценщиков, проводивших все это время ревизию сделки. А из них следует, что цена продажи земли была более чем выгодной для покупателя - минимум на 15% меньше рыночной.
Как следует из отчета ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» (ФОК), стоимость данной земли на момент совершения сделки в 2009 году, по итогам проведенной оценки, определена в размере 14,323 млрд. руб. Соответствие данного отчета законодательству РФ был дополнительно подтверждено экспертами СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». А еще один крупный независимый оценщик - компания «Стремление», подсчитал, что на момент сделки купли-продажи рыночная стоимость проданного Батуриной участка на западе Москвы составляла 14,009 млрд. руб. Этот отчет также был подтвержден экспертной комиссией НК СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».
«Растиражированные ранее некоторыми «экспертами» заявления о якобы завышенной цене участка является откровенной ложью, что в очередной раз подтверждено независимыми оценщиками. Случаи же когда о якобы кратно завышенной цене сделки огульного говорили отдельные государственные служащие – это примеры либо их полного непрофессионализма, либо сознательно лжи, за что они должны нести ответственность. Цена сделки была немного ниже рыночной, что обусловлено реалиями «посткризисного» 2009 года, и соответствовала государственной кадастровой стоимости этого участка. Полученные заключения ведущих российских оценщиков и экспертов, наряду с оценками международных консалтинговых структур демонстрируют не только более чем рыночный характер самой сделки, но и очевидную надуманность озвученных мне в СМИ претензий по поводу данной сделки, послуживших основанием и для проведения в компаниях обысков», - сообщила в этой связи Елена Батурина.
Собственно, эти несколько запоздалые независимые оценки вряд ли кого-то удивят. У специалистов рынка скорее вызывали удивление ранее звучавшие высказывания по поводу «завышенной» цены пресловутых гектаров. Ведь 58 га на престижном Западе Москвы по цене 12,6 млрд. руб, - это всего лишь порядка 217 млн. рублей за гектар, или примерно 7,5 миллионов долларов за гектар по курсу на 2009 год.
А вот, к примеру, какие оценки столичной земли еще в феврале 2010 года (т.е. вскоре после сделки) приводил в интервью «Российской Газете» тогдашний руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев: «Есть смысл говорить о кадастровой цене, хотя рыночная, как правило, выше... Кадастровая стоимость земли в районе Кремля под офисы и банки - 45 миллионов долларов за гектар... В районе Сокольников, станции метро "Полежаевская" гектар можно купить примерно за 12 миллионов долларов, в районе Кожухово - около 9,5 миллиона».
Как видим, даже эти устаревшие и не совсем рыночные цифры говорили не в пользу «обличителей» Батуриной и «Банка Москвы».
Нынешние же независимые оценки хотя и помогают дополнительному оправданию Батуриной, но, по мнению отдельных экспертов, в конечном счете работают уже не на нее, и даже не на злосчастный «Премьер-Эстейт». Дело в том, что озвученные цифры относятся именно и только к 2009 году, но в СМИ они легко могут быть преподнесены в качестве актуальной цены на земельный участок (что по факту и происходит). Хотя с тех пор кризис кончился, рынок недвижимости заметно оживился, и столичные цены на землю ушли далеко вверх.
Увы, но информация о текущих рыночных ценах на московскую землю в СМИ попадает редко, поскольку чаще всего составляет коммерческую тайну. Но, к примеру, из многочисленных сентябрьских публикаций, посвященных конфликту между компаниями «Роснефть» и «Альфа-Групп», можно узнать, что примерно 10 гектаров земли на улице Бутлерова Юго-Западного округа Москвы (промзона завода «Красный Пролетарий») оцениваются сторонами в $150 млн., или $15 миллионов за гектар, и это без учета возможных затрат на редевелопмент (т.е. расчистку существующей территории). Примерно такая же усредненная оценка - 15 миллионов долларов за гектар - получается из анализа немногочисленных попадающих в открытый доступ предложений о продаже. И практически во всех случаях в цену не включены дополнительные издержки.
Можно предположить, что пресловутые «гектары Премьер-Эстейта» («чистое поле» с готовым проектом коммуникаций и транспортной инфраструктуры) сегодня могут стоить примерно столько же (если не больше). Т.е. их актуальная рыночная цена минимум в 2 раза превышает и ту, по которой компании Елены Батуриной продали этот земельный участок в 2009 году, и ту, о которой сейчас ни с того, ни с сего заявляют «независимые оценщики».
Батуриной, особенно после недавней продажи «Интеко», от этих оценок уже ни тепло, ни холодно. «Премьер-Эстейту» они скорее неудобны, потому что чисто психологически занижают текущую стоимость их актива. Поэтому вопрос, «кому же выгодно?», выводит уже на некую третью силу. На рынке не без оснований предполагают, что в появлении «новых старых оценок» заинтересована не столько бывшая хозяйка участка Елена Батурина или нынешний его владелец «Премьер-Эстейт», сколько весьма вероятный будущий собственник этой «золотой» земли.
