В конце прошлой недели в ряде СМИ вдруг появилась информация о том, что серьезные проблемы возникли в жилом комплексе «Видный город», застройщиком которого является Urban Group. Компания, как утверждалось, уже задержала здесь сроки сдачи ряда домов более чем на полгода, перенеся их с августа 2017-го на март 2018 года. До завершения строительства остается не более двух месяцев, «но жильцы не понимают, будут ли выполнены обещания, тем более, что аналогичные проблемы наблюдаются на другом объекте - в Митино О2».
«Дома, которые сдали в прошлом году, находятся в плачевном состоянии, читатели пишут, что к домам не подведен газ, они топятся дровами. Большие проблемы с инфраструктурой, школу обещают построить на 2 года позже, с инфраструктурной точки зрения весь района - чистое поле», - описывает страдания дольщиков компании сайт The KremlNews. И задается вопросом: «что происходит с одним из крупных застройщиков региона?»
Сами дольщики о дровах не пишут, однако некоторые отзывы действительно заставляют задуматься: «Купил квартиру в Митино О2. Для первой очереди не будет общественного транспорта, ближайшая остановка в 2 км. Застройщик отказался от строительства торгово-офисного центра (Гостиный двор, который должен был включать и фитнес-центр). Обосновывают нецелесообразностью такого объекта. Хотя строительство ГД является обязательством застройщика перед администрацией Красногорска согласно заключенного между ними инвестдоговора. Застройщиком было озвучено, что вместо ГД будет рынок выходного дня. Дольщики такой заменой и возмутились, стали сами собирать информацию и писать в различные инстанции, в том числе застройщику. В результате застройщик сообщил, что никакого плана или проекта обустройства территории у них не существует, а все картинки, которые мы видели, - это лишь картинки, ничего с реальностью не имеющие. Есть прямой ответ, где застройщик говорит, что картинки - лишь несколько из возможных вариантов».
«Купил квартиру в Опалиха О3 с ремонтом от застройщика! Получил квартиру еще в июле 2017 года, сейчас январь 2018 года, а сделана только разводка электрики, заливка полов и штукатурка стен. Urban Group на контакт не идет, персонал говорит писать обращения, на которые впоследствии никто не отвечает», - пишет еще один дольщик.
С проблемами, судя по отзывам, столкнулись и жители ЖК «Лесобережный», новый пул квартир в котором компания на днях выставила на рынок. При всем при этом среди отзывов преобладают замечания о негативном опыте общения потребителей с сотрудниками Urban Group, из-за чего некоторые даже вынуждены отказываться от сделок с застройщиком. В то же самое время работники компании жалуются на задержку с выплатами зарплаты, проблемы в организации труда.
К финансовой нестабильности Urban Group, как предполагается, могло привести и участие в разгребании проблем доставшихся Московской области после банкротства СУ-155. Как сообщают СМИ (и подтверждает пресс-служба компании), суммарный объем инвестиций Urban Group в решение проблем СУ-155 оценивается в 8,9 млрд. рублей. Дополнительные инвестиции в модернизацию социальных долгостроев СУ-155 составили более 100 млн. рублей. Компенсировать эти затраты компании должно позволить строительство ЖК «Лайково» на месте заброшенного долгостроя. Ожидается, что первые дома будут введены в эксплуатацию уже в этом году.
Тем не менее, негативные новости из компании, как считают критики, свидетельствует о том, что застройщик «не смог справиться с большим количеством «новых городов». Это фирменный знак подмосковного, и не только, строительства. Строятся кварталы с дешевыми квартирами, в рекламе обещают новые дороги и легкий трамвай, «всего 20 минут» до ТТК, а на деле получаются транспортный коллапс и чистое поле. Своего рода, модернизированные «хрущевки», потому что такие «города» на деле превращаются в автомобильные свалки…»
И хотя есть среди отзывов о компании и положительные, а ряд наблюдателей считает рост негативной информации про Urban Group обострением конкуренции на строительном рынке Подмосковья, слухи о проблемах одного из крупных застройщиков как минимум с двумя большими объектами рождают и продолжение об «объективных трудностях» и возможном банкротстве. Даже новогодняя акция с распродажей квартир в том же ЖК «Видный город» со скидкой 18% заставляет подозревать недоброе: мол, в сдающемся через два месяца комплексе так плохо с продажами, что компания пытается сбагрить их хоть со скидкой.
Впрочем, как сообщили «Веку» в пресс-службе Urban Group, «маркетинговые акции - нормальное явление на рынке недвижимости». И если в декабре-январе скидки в среднем на рынке Подмосковья достигали 22%, то «в Urban Group средняя скидка в этот период составляла 10%, а акция в 18% распространялась лишь на ограниченный пул квартир во всех жилых комплексах компании».
В Urban Group признают: несмотря на то, что в 2017 году компания ввела в эксплуатацию более 320 тыс. кв. м жилой площади, по ряду домов в нескольких проектах Urban Group, в том числе в ЖК «Видный город», действительно возникли проблемы и был перенос сроков. Прежде всего, это связано с подрядчиками, которые нарушили сроки или снизили качество работ, нанимая дешевую рабочую силу. В итоге застройщик нарастил «собственные строительные силы до 6000 рабочих», что позволит сдать оставшиеся дома в сроки, указанные в договорах долевого участия.
Тут, правда, не обходится без оговорки про 214-й Федеральный закон, который позволяет застройщику при наличии «объективных причин» изменять сроки сдачи объектов. В свое время строительное лобби продавило соответствующие поправки, которые позволяют застройщикам избежать миллионных издержек от выплаты компенсаций дольщикам за задержку строительства. Как объясняют данную ситуацию риелторы, застройщик по договоренности с местными властями может неоднократно менять сроки сдачи объекта, и все будет по закону.
Тем не менее, как сообщил «Веку» руководитель пресс-службы Urban Group Олег Быков, из трех домов, сроки сдачи которых были перенесены с 31 августа 2017 года на март 2018 года, «в одном в ноябре 2017-го начали передавать ключи, другой был введен в эксплуатацию в начале января, по третьему в ближайшее время будут направлены документы на государственную комиссию. Таким образом, все объекты в ЖК «Видный город» с корректировкой сроков полностью построены и подключены ко всем центральным коммуникациям».
Не согласны в компании и с рядом других претензий. В частности, «доля квартир в наших проектах с отделкой, по которым фиксируются гарантийные акты, в настоящее время не превышает 15%», заявляет пресс-служба Urban Group, дополняя, что выявленные дефекты компания устраняет за свой счет.
Не все так просто и с претензиями по «Митино О2», «где часть дорогостоящих подземных стоянок была заменена на наземные. Это решение важно не только с точки зрения спроса, но и с точки зрения будущего комфорта жителей», объясняют в компании. Общественный транспорт здесь появится к моменту заселения первых домов. И торговый центр будет, но не в центральной части комплекса, как планировалось ранее, и, может быть, даже фитнес-центр здесь появится.
Таким образом, формально компанию можно упрекнуть лишь в слабой компетенции и клиентоориентированности сотрудников офисов. Общение с подобными «специалистами» в сфере продаж может стать поводом и для размышлений о том, что компания экономит на квалифицированном персонале и его обучении, а также поводом для распространения слухов о пренебрежительном отношении к клиентам и экономических проблемах застройщика.
В ситуации кардинальных перемен на строительном рынке все это может обернуться серьезными рисками для компании, которая в итоге, действительно, может «не справиться с большим количеством «новых городов».
Уже сейчас при том, что ЖК «Видный город», как отмечает пресс-служба Urban Group, по итогам 2017 года, по официальным данным Росреестра, вошел в ТОП-3 самых востребованных в Подмосковье, здесь реализовано около 50% квартир. В перспективе же, по оценкам экспертов, спрос на подмосковную недвижимость будет падать, так как покупатели уходят в Москву, где застройщики готовы предложить жилье аналогичного качества по ценам, сопоставимым с подмосковными. В частности, по подсчетам аналитиков компании Est-a-Tet, за два года доля сделок с квартирами в новостройках Московской области сократилась с 80% до 37% от общего объема сделок в Московском регионе в пользу предложения в столице. Между тем, доля сделок с квартирами в Москве, напротив, выросла с 20% до 63% соответственно.
С учетом намерений правительства отказаться от долевых схем строительства, сокращением банковского кредитования девелоперов и отсутствием серьезного платежеспособного спроса, который не возродит даже дешевая ипотека, застройщикам придется выживать за счет минимальной маржи. Но при пренебрежении к клиентам, которое отмечается даже в профессиональных обзорах по Urban Group, нераспроданные квартиры компании легко могут превратиться в неликвид, и застройщик, участвующий сегодня в спасении других, сам может потребовать санации.