Эти слова в полной мере относятся и к мерам правительства по введению во время пандемии коронавируса льготной ипотеки для стимулирования спроса на жилье и предотвращения стагнации строительной отрасли.
Как это должно было выглядеть?
Программу льготной ипотеки на приобретение новых квартир предложил президент РФ Владимир Путин в середине апреля прошлого года. Буквально через несколько дней российские банки выступили с предложением о выдаче ипотечных займов под небывалые 6,5% годовых. До этого выгодной казалась ставка с показателем в 10%, поэтому «коронавирусная» ипотека сразу стала востребованной. Застройщики активно организовывали дистанционные показы и продажи, а некоторые даже возили покупателей в офисы на своем служебном транспорте, чтобы не нарушать условия карантина.
На фоне низких ставок по вкладам приобретение недвижимости традиционно считается выгодным вложением денег. Щедрое предложение президента нашло отклик в сердцах соотечественников, и за 9 месяцев прошлого года наши граждане оформили жилищных кредитов почти на 4 трлн. рублей.
Оформление льготной ипотеки предполагалось до 1 ноября 2020 года, однако было принято решение о продлении срока до 1 июля 2021 года.
Что мы получили
Комбинация прошла на «ура», но экономисты предупреждают, что Россия стоит на пороге ипотечного кризиса. Проблему признала и глава Банка России Эльвира Набиуллина. По ее словам, во многих субъектах льготная ипотека, предполагаемая как мера поддержки для населения, спровоцировала повышение стоимости жилья, что не позволило покупателям оценить выгоду от введения низкой ставки.
Действительно, спрос на приобретение недвижимости в новостройках с пониженными ипотечными процентами привёл к росту цен: за 2020 года они увеличились на 10% почти во всех регионах страны.
В лидерах оказалась Астраханская область, где квадратный метр на первичном рынке подорожал на 45% по сравнению с 2019 годом. В Иркутской области цены на квартиры в строящихся домах поднялись на 38%, в Томской – на 36%.
Более чем на 20% выросла цена в новых высотках в Челябинской, Белгородской, Курской и Калининградской областях, а также в Республике Хакасия и Приморском крае. В Москве 1 кв. м в доме-новостройке подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Федеральное интернет-издание «Капитал страны» сообщает: итогом проекта «льготная ипотека» стало сокращение застройщиком ввода нового жилья. При этом риэлторы повысили свои доходы за счет роста стоимости жилья. За 10 месяцев 2020 года в Москве количество введенной жилой площади снизилось на 10,7%, в Подмосковье - на 21,7%. По предположениям аналитиков, прибыль застройщиков за это время возросла на 38-52%.
Есть, конечно, и объективные факторы, приведшие к росту стоимости квартир. Это повышение стоимости стройматериалов, введение эскроу-счетов, увеличение транспортных расходов и прочие издержки, закладываемые в стоимость квадратного метра. Всем понятно, что строить себе в убыток никто не будет.
«Уже к концу лета 2020 года было понятно, что льготная ипотека — совсем не социальная история, а чисто спекулятивная. Весь дисконт от сниженных ставок по кредитам был «съеден» удорожанием квадратного метра спустя всего три месяца после запуска программы. Всё, что происходило и происходит, — игра в одни ворота. Никто, кроме застройщиков, уже не выигрывает от этой программы», - считает эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Комментируя ситуацию, Набиуллина высказала мнение, что ипотечные ставки должны отражать действительность и соответствовать рыночным условиям, так как их искусственное занижение ведет к возникновению «пузырей на финансовом рынке», а также будет способствовать дальнейшему росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Чем будем платить ипотечный кредит
Возникает логичный вопрос — насколько своевременно люди будут платить ипотечные займы и как долго им удастся продержаться, чтобы не стать банкротами. По данным Сбербанка, общее число ипотечных заемщиков в данном проекте превышает 10 млн. человек. Такому развитию событий, при котором соотечественники улучшили свои жилищные условия, можно было бы только радоваться. Однако ложкой дегтя является то, что все это происходит на фоне ухудшающегося благосостояния населения.
Экономист, доцент РАНХиГС Сергей Хестанов отметил, что граждане, планировавшие приобретение недвижимости по ипотечному займу, сделали это раньше, не рассчитав свои финансовые возможности. «Льготная ставка подтолкнула к покупке жилья тех, кто до этого об этом не задумывался. Народу дали ложную надежду, что взять кредит на приобретение собственного жилья могут люди даже с невысокими доходами. Многие из оформивших ипотеку в этот период в дальнейшем, вероятнее всего, столкнуться с трудностями при внесении регулярных платежей», - подчеркнул он.
Уже сейчас Центробанк фиксирует огромный рост «плохих долгов» именно по программе льготной ипотеки. Значит, вскоре банки придут выселять неплательщиков и многие семьи окажутся на улице, а купленное по льготной ипотеке жилье будет выставлено на продажу.
Неутешительные итоги
По мнению Кричевского, доступность покупки жилья заключается не только в низкой банковской ставке и ценах на недвижимость. Главным показателем остается размер реальных доходов населения, а они неуклонно падают с 2015 года. Большинство россиян не только не имеет серьёзных накоплений, но и не имеет возможности их сделать. Ипотечные кредиты для них – это единственная возможность купить собственную квартиру. И хотя выдача ипотечных займов выросла за последние три года более чем в два раза, это не является показателем благосостояния населения, отмечает эксперт.
Сегодня не стоит лелеять надежду, что экономика покажет бурный рост в короткие сроки, а доходы населения вырастут настолько, что будут превосходить инфляцию и рост цен. Поэтому говорить о доступности жилья нет смысла до тех пор, пока доходы россиян не повысятся в разы. Вероятно, только тогда среднестатистическая российская семья сможет реально задуматься об улучшении своих жилищных условий. Пока же это остается практически недостижимым даже в ипотеку, даже по льготной ставке.
