А ведь они на самом деле не менее серьезные, чем митинги дольщиков у Дома Правительства и на Калужской площади в Москве или конфликт жителей деревни Южное Бутово со столичными властями.
Дело в том, что после принятия Федерального закона 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который вступил в силу с 1 апреля 2005 г. и позволяет застройщикам привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, прохождения процесса государственной регистрации права собственности на земельный участок и опубликования проектной документации, темпы строительства жилой недвижимости в России сократились. Как следствие, цены на жилье подскочили. Так, по данным экспертов агентства МИЭЛЬ-Недвижимость, цена квадратного метра в новостройках в первом квартале 2006 г. выросла более чем на 20%. В целом же с начала года цены на жилье в России выросли на 43,4%, значительно превысив показатели прошлого года, сообщает КоммерсантЪ. Мало того, по прогнозам риэлторов, осенью нынешнего года она может достигнуть в Москве исторического значения в 4 тыс. долларов за квадратный метр.
В этой ситуации в полосу стагнации попала система ипотечного кредитования, так как спрос на дорожающую недвижимость среди тех россиян, кто может приобрести жилье только с помощью банковских кредитов, значительным образом уменьшился. Как сообщает РБК, в целом по России примерно 2% сделок с жильем происходит по ипотечным программам. В Москве эта доля выше 8-10%. По различным данным, на начало 2006 г. объем российского рынка ипотеки составлял 52,8 млрд. рублей, при этом одна треть его приходилась на Москву. Однако, теперь, как отмечают эксперты, клиенты, чьи заявки были одобрены банками, отказываются ими воспользоваться из-за дороговизны недвижимости. Причем, число несостоявшихся сделок растет изо дня в день и сейчас составляет примерно от 30% до 50% от числа одобренных заявок. Наглядной иллюстрацией снижения в нынешнем году интереса россиян к ипотеке является такой факт. Как заявил в эфире программы Недвижимость телеканала РБК президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов, по данным Мосрегистрации в первом квартале нынешнего года в столице произошло всего 1800 ипотечных сделок. Если темпы ипотечного кредитования останутся такими же, то будет повторен результат 2005 г. 7 тысяч ипотечных сделок, заявил Сергей Постнов. Удовлетворительным этот результат назвать никак нельзя.
Федеральные власти, в свою очередь, демонстрируют спокойствие и завидную уверенность в том, что ипотечное кредитование, как одна из главных составляющих национальной приоритетной программы Доступное жилье, развивается нормально. Как сообщает РБК, первый вице-премьер Дмитрий Медведев уверен, что к 2010 г. в России будет возводиться по 80 млн. квадратных метров жилой площади в год, а ипотечное кредитование возрастет до 415 млрд. рублей.
Вряд ли этот оптимизм сегодня могут разделить московские власти, для которых сложившаяся на столичном рынке недвижимости ситуация стала большой неожиданностью, приведшей к пониманию: надежды на рыночную конкуренцию и, если не на снижение, то хотя бы на не столь резкое повышение цен на жилье из разряда фантастики.
Заметим, что особое недовольство столичных чиновников вызывает тот факт, что почти 50% всей строящейся в Москве недвижимости скупают иногородние граждане для вложения капитала или последующей перепродажи. И конца подобной пирамиде пока не видно. Как сообщает РБК, сегодня столичные власти решают квартирный вопрос за счет расширения строительства социального жилья для переселенцев из сносимых хрущовок, очередников и молодых семей, развития программ социальной ипотеки (когда жилье горожанам обходится по себестоимости). Ежегодный объем строящейся для социальной ипотеки недвижимости, по словам первого заместителя мэра Москвы Юрия Росляка, власти намерены довести до 200 тыс. квадратных метров.
В условиях пробуксовки кредитных жилищных программ, снижения к ним интереса со стороны россиян, некоторые отечественные банки, даже несмотря на то, что удельный вес ипотеки в общем объеме сделок по купле-продаже жилья невелик и составляет всего 4%, пошли на шаги по либерализации условий выдачи ипотечных кредитов. Как сообщает КоммерсантЪ, банки начали смягчать условия ипотечного кредитования, снижая ставки по кредитам, увеличивая сроки кредитования, обслуживая заемщиков с серой зарплатой, уменьшая или даже отказываясь от первоначального взноса. Так, к примеру, Внешторгбанк. Розничные услуги в апреле снизил первоначальный взнос по ипотечному кредиту в пять раз до 5%. Аналогичные меры предприняли в начале июня Московский кредитный банк и Промсвязьбанк, а Банк Москвы пошел и вовсе на беспрецедентные меры полностью отказался от первоначального взноса при одновременном увеличении срока кредитования.
Заметим, что подобные меры некоторых российских финансово-кредитных учреждений, на которые они вынуждены были пойти под давлением ряда объективных обстоятельств это палка о двух концах. С одной стороны нельзя не приветствовать тот факт, что ипотечные кредиты становятся все более доступными. Но нельзя сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что эта самая доступность может в скором времени привести к новому витку роста цен на жилье в России. Мягкие условия кредитования формируют дополнительный спрос на квартиры, соответственно, реализация таких программ подтолкнет рынок к росту цен, - заявил Коммерсанту заместитель председателя правления АКБ Банк жилищного финансирования Олег Клепиков. А вице-президент Инвестсбербанка Георгий Чесаков полагает, что в отдаленном будущем, если не произойдет коррекции, может наступить ситуация, когда ипотечные кредиты будут выдаваться более чем на 100% стоимости жилья, как это сейчас происходит в США.
Как бы там ни было, но одновременно с ценами на новостройки, повысилась стоимость квадратного метра и на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области.. По данным экспертов агентства МИЭЛЬ-Недвижимость, рост цен в этом секторе недвижимости в апреле нынешнего года составил более 10%, в мае к этому добавилось еще 8%. Мало того, как прогнозируют аналитики этого агентства, цены на квартиры вторичного рынка в столичном регионе до конца года могут в среднем повыситься на 20-35%. А это значит, что к декабрю средняя прогнозируемая цена на рынке вторичного жилья Москвы может составить 3100-3500 долларов за квадратный метр, а Подмосковья 1350-1500 долларов. А объемы продаж в этом секторе в течение нынешнего года возрастут на 30-45% и составят 15 млрд. долларов в Москве и 3,3 млрд. долларов в Московской области.
