Цены на жилье замерли перед прыжком?
Каковы тенденции на рынке жилья, будет ли оно дорожать такими же астрономическими темпами, или стабилизируются, как это произошло в прошлом году? В чем специфика рынка жилья в Москве и российских регионах? На эти вопросы мы и попытаемся ответить в данном материале.
Московский рынок недвижимости пока пребывает в состоянии стагнации. Индекс стоимости жилья в столице практически не меняется. Уже третью неделю подряд 1 квадратный метр жилой площади стоит в среднем $4,66 тыс. Да и вообще с начала 2007 года никаких резких колебаний аналитики не отмечали. Однако в крупных российских региональных центрах цены на квартиры стремительно подтягиваются к столичным и процесс этот, по мнению экспертов, необратим. Главная причина - дороговизна стройматериалов и невысокие объемы ввода нового жилья.
В регионах процесс безумного подорожания жилья (в Москве он пришелся на 2004–06 годы) начался с небольшим запозданием и сейчас наверстывает отставание так, что поражает воображение и местных жителей, и искушенных аналитиков. В Костромской области, например, за последние два года стоимость квадратного метра выросла на 50% и составляет 31–37 тыс. рублей. Для сравнения: средний уровень зарплат в Костромской области составляет 9 тыс. рублей.
Согласно данным департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России (АСР), с января по сентябрь 2007 года средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 21,94%, а рост себестоимости строительства – 24,14%. При этом стройматериалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50% до 58%. В итоге рост цен на первичном рынке жилья (в среднем по всем регионам России) составил за 9 месяцев 2007 года 12,2%.
Самым дорогим после Москвы по уровню цен на жилье считается Санкт-Петербург. Так, в северной столице средняя стоимость 1 квадратного метра на вторичном рынке составляет около 70 тыс. рублей. При этом, в отличие от первопрестольной, где ценовых колебаний уже давненько не происходит, в Петербурге жилье постоянно дорожает на 1–1,5% в месяц. Ненамного отстает от города на Неве Екатеринбург. Здесь за один «квадрат» просят уже не менее 65–67 тыс. рублей. Далее идут Новосибирск (57, 3 тыс. рублей), новостройки в Самаре (52 тыс. рублей) и Уфе (51,8 тыс. рублей). Чуть дешевле пока квартиры в Красноярске (45 тыс. рублей за квадратный метр), Перми (44, 4 тыс.), Омске (41 тыс. рублей), Кирове (40 тыс. рублей). Но это, как полагают специалисты, явление временное. Например, в Красноярске стоимость жилья с января по сентябрь 2007 года увеличилась на 37%, в Перми – на 32%, а в Омске и Самаре – на 30%. И процесс этот, по мнению аналитиков рынка жилья, необратим. Региональные центры, конечно, не догонят Москву в этом отношении, но подтянутся к ней существенно.
Между тем, по мнению некоторых аналитиков, рост цен в регионах вызван не только подорожанием строительных материалов, но и увеличением объемов ипотечного кредитования. В некоторых городах, например, в Кемерове, Кирове иУфе ипотечное кредитование развивается более быстрыми темпами, чем в столице. Около 50% сделок с недвижимостью происходит с помощью ипотеки, которая повышает спрос на квартиры, а вместе с ним повышаются и цены.
По мнению аналитиков, в Москве в данный момент остается значительное пространство для снижения цен на недвижимость. Анализ показывает, что при сохранении нынешних довольно высоких темпов роста доходов москвичей и снижении средней стоимости московской недвижимости на 0,8-1,5% в месяц в рублевом исчислении, баланс спроса и предложения на рынке столичного жилья наступит весной 2008 года при средней стоимости 1 квадратного метра на уровне 95-98 тыс. рублей.
Если в начале 2007 года средняя цена однокомнатной квартиры в Москве составляла $150 тыс., двухкомнатной – $250 тыс., а трехкомнатной – $350 тыс., то в настоящий момент цену на квартиру можно снизить на 10%. При этом до конца года ситуация на рынке кардинально не изменится. Общая ситуация на рынке может измениться в том случае, если сдвинется баланс спроса и предложения. В этом случае либо спрос со стороны покупателей возрастет за счет роста доходов населения, а также популярности и доступности ипотечных кредитов, либо снизится объем предложений, который и приведет к росту цен.
В будущем году цены на российском рынке жилья будут расти, прогнозирует глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик. «Роста цен на жилье практически не было в этом году. В следующем году, в связи с цикличностью сдачи жилья, мы прогнозируем опять подъем цены», - сказал Круглик, выступая на Международном конгрессе по строительству в Санкт-Петербурге. Глава Росстроя подчеркнул, что рост цен на жилье обусловлен в основном цикличностью его сдачи. «Это очень влияет на рынок, в том числе и на цены», - заявил он и привел в пример возросшие в два раза в 2006 году цены на жилье в Санкт-Петербурге и в Москве. По мнению Сергея Круглика, это было обусловлено тем, что основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь 2006 года. Глава Росстроя не исключил применения административных мер для урегулирования этой проблемы. Он также подчеркнул, что в 2006 году рост рынка жилья в России составил 19,2%, что соответствовало 50,2 млн. квадратных метров нового жилья. В целом потребность россиян в жилье составляет 1,6 млрд. квадратных метров.
А вот как прокомментировал «Веку» основные тенденции на рынке жилья директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков: «Основное влияние на рынок жилья в 2007 году продолжал оказывать существенный рост цен на недвижимость 2006 года. Это был, пожалуй, основной фактор, повлиявший на развитие ситуации на рынке в 2007 году. Рынок пытался пережить бурный рост цен прошлого года. И не только в Москве, но и в Московской области, в Санкт-Петербурге и других городах. Участников рынка беспокоило, насколько новый уровень цен будет принят населением, его платежеспособностью. Первая половина 2007 года стала периодом ожидания. Многие ждали, что рынок рухнет, на продажу будет выставлено большое количество «инвестиционных» квартир. Но в большинстве случаев эти ожидания не оправдались. Была лишь стагнация спроса. Второе полугодие показало, что рост цен в 2006 году – это не сговор игроков рынка недвижимости, а естественный рыночный рост. Кроме того, ситуация с объемами предложения квартир в новостройках не сильно изменилась. Это привело к тому, что со второго полугодия 2007 года рынок начал расти».
Говоря о грядущих тенденциях, Владислав Луцков отметил, что наиболее значимым событием 2008 года для Московского региона станет выход на площадки мега-проектов. И это окажется серьезным фактором, расширяющим объем жилищного строительства. Большие объемы предложения на рынке новостроек будут неким стабилизирующим фактором для рынка. «Несмотря на заявление более ранних сроков, по нашим оценкам, раньше второго полугодия 2008 года объемного притока предложения по этим проектам мы не увидим. В 2008 году мы ожидаем заявления на рынке жилья ряда первых проектов с участием западных инвесторов. Хотя пока рано говорить об их старте, но переговоры уже активно ведутся, и таких проектов довольно много», - заявил он.
В 2008 году, в связи с изменениями законодательной базы участники столичного рынка недвижимости столкнутся с ограничением на точечную застройку и комплексное развитие территорий, считает Владислав Луцков. Кроме того, в ЦАО Москвы будет ограничено введение новых офисных объектов. Эти решения были приняты законодательно на уровне столичной мэрии и начинают воплощаться в жизнь. При этом многие девелоперы уже сейчас, пытаясь диверсифицировать свои риски, связанные с насыщением рынка офисов, строят многофункциональные объекты с офисами, магазинами и жилыми апартаментами.
«Из тенденций жилой застройки Московской области в 2008 году можно отметить расширение географии строительства. На стадии проектирования находится большое количество крупномасштабных проектов в среднем и дальнем Подмосковье. Правительство области, в свою очередь, экономически вкладывается в эти пояса Подмосковья – развивает транспортную инфраструктуру: ЦКАД и другие важные автомагистрали, которые помогут разгрузить транспортные магистрали столицы. В дальнем Подмосковье развиваются промышленные территории, технопарки, появляются новые рабочие места», - подчеркивает собеседник «Века».
«По нашим экспертным оценкам, в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен, не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка. Ситуация на на рынке новостроек начнет меняться. Сам уровень цен приблизился к потолку платежеспособности потенциальных покупателей. Поэтому в среднесрочной перспективе нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья, а среднегодовой рост цен может составить около 15%, что чуть выше инфляции, и при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными. При этом следует ожидать усиления конкуренции на рынке строительства жилья во всех его сегментах», - заключил Владислав Луцков.
В регионах процесс безумного подорожания жилья (в Москве он пришелся на 2004–06 годы) начался с небольшим запозданием и сейчас наверстывает отставание так, что поражает воображение и местных жителей, и искушенных аналитиков. В Костромской области, например, за последние два года стоимость квадратного метра выросла на 50% и составляет 31–37 тыс. рублей. Для сравнения: средний уровень зарплат в Костромской области составляет 9 тыс. рублей.
Согласно данным департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России (АСР), с января по сентябрь 2007 года средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 21,94%, а рост себестоимости строительства – 24,14%. При этом стройматериалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50% до 58%. В итоге рост цен на первичном рынке жилья (в среднем по всем регионам России) составил за 9 месяцев 2007 года 12,2%.
Самым дорогим после Москвы по уровню цен на жилье считается Санкт-Петербург. Так, в северной столице средняя стоимость 1 квадратного метра на вторичном рынке составляет около 70 тыс. рублей. При этом, в отличие от первопрестольной, где ценовых колебаний уже давненько не происходит, в Петербурге жилье постоянно дорожает на 1–1,5% в месяц. Ненамного отстает от города на Неве Екатеринбург. Здесь за один «квадрат» просят уже не менее 65–67 тыс. рублей. Далее идут Новосибирск (57, 3 тыс. рублей), новостройки в Самаре (52 тыс. рублей) и Уфе (51,8 тыс. рублей). Чуть дешевле пока квартиры в Красноярске (45 тыс. рублей за квадратный метр), Перми (44, 4 тыс.), Омске (41 тыс. рублей), Кирове (40 тыс. рублей). Но это, как полагают специалисты, явление временное. Например, в Красноярске стоимость жилья с января по сентябрь 2007 года увеличилась на 37%, в Перми – на 32%, а в Омске и Самаре – на 30%. И процесс этот, по мнению аналитиков рынка жилья, необратим. Региональные центры, конечно, не догонят Москву в этом отношении, но подтянутся к ней существенно.
Между тем, по мнению некоторых аналитиков, рост цен в регионах вызван не только подорожанием строительных материалов, но и увеличением объемов ипотечного кредитования. В некоторых городах, например, в Кемерове, Кирове иУфе ипотечное кредитование развивается более быстрыми темпами, чем в столице. Около 50% сделок с недвижимостью происходит с помощью ипотеки, которая повышает спрос на квартиры, а вместе с ним повышаются и цены.
По мнению аналитиков, в Москве в данный момент остается значительное пространство для снижения цен на недвижимость. Анализ показывает, что при сохранении нынешних довольно высоких темпов роста доходов москвичей и снижении средней стоимости московской недвижимости на 0,8-1,5% в месяц в рублевом исчислении, баланс спроса и предложения на рынке столичного жилья наступит весной 2008 года при средней стоимости 1 квадратного метра на уровне 95-98 тыс. рублей.
Если в начале 2007 года средняя цена однокомнатной квартиры в Москве составляла $150 тыс., двухкомнатной – $250 тыс., а трехкомнатной – $350 тыс., то в настоящий момент цену на квартиру можно снизить на 10%. При этом до конца года ситуация на рынке кардинально не изменится. Общая ситуация на рынке может измениться в том случае, если сдвинется баланс спроса и предложения. В этом случае либо спрос со стороны покупателей возрастет за счет роста доходов населения, а также популярности и доступности ипотечных кредитов, либо снизится объем предложений, который и приведет к росту цен.
В будущем году цены на российском рынке жилья будут расти, прогнозирует глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик. «Роста цен на жилье практически не было в этом году. В следующем году, в связи с цикличностью сдачи жилья, мы прогнозируем опять подъем цены», - сказал Круглик, выступая на Международном конгрессе по строительству в Санкт-Петербурге. Глава Росстроя подчеркнул, что рост цен на жилье обусловлен в основном цикличностью его сдачи. «Это очень влияет на рынок, в том числе и на цены», - заявил он и привел в пример возросшие в два раза в 2006 году цены на жилье в Санкт-Петербурге и в Москве. По мнению Сергея Круглика, это было обусловлено тем, что основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь 2006 года. Глава Росстроя не исключил применения административных мер для урегулирования этой проблемы. Он также подчеркнул, что в 2006 году рост рынка жилья в России составил 19,2%, что соответствовало 50,2 млн. квадратных метров нового жилья. В целом потребность россиян в жилье составляет 1,6 млрд. квадратных метров.
А вот как прокомментировал «Веку» основные тенденции на рынке жилья директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков: «Основное влияние на рынок жилья в 2007 году продолжал оказывать существенный рост цен на недвижимость 2006 года. Это был, пожалуй, основной фактор, повлиявший на развитие ситуации на рынке в 2007 году. Рынок пытался пережить бурный рост цен прошлого года. И не только в Москве, но и в Московской области, в Санкт-Петербурге и других городах. Участников рынка беспокоило, насколько новый уровень цен будет принят населением, его платежеспособностью. Первая половина 2007 года стала периодом ожидания. Многие ждали, что рынок рухнет, на продажу будет выставлено большое количество «инвестиционных» квартир. Но в большинстве случаев эти ожидания не оправдались. Была лишь стагнация спроса. Второе полугодие показало, что рост цен в 2006 году – это не сговор игроков рынка недвижимости, а естественный рыночный рост. Кроме того, ситуация с объемами предложения квартир в новостройках не сильно изменилась. Это привело к тому, что со второго полугодия 2007 года рынок начал расти».
Говоря о грядущих тенденциях, Владислав Луцков отметил, что наиболее значимым событием 2008 года для Московского региона станет выход на площадки мега-проектов. И это окажется серьезным фактором, расширяющим объем жилищного строительства. Большие объемы предложения на рынке новостроек будут неким стабилизирующим фактором для рынка. «Несмотря на заявление более ранних сроков, по нашим оценкам, раньше второго полугодия 2008 года объемного притока предложения по этим проектам мы не увидим. В 2008 году мы ожидаем заявления на рынке жилья ряда первых проектов с участием западных инвесторов. Хотя пока рано говорить об их старте, но переговоры уже активно ведутся, и таких проектов довольно много», - заявил он.
В 2008 году, в связи с изменениями законодательной базы участники столичного рынка недвижимости столкнутся с ограничением на точечную застройку и комплексное развитие территорий, считает Владислав Луцков. Кроме того, в ЦАО Москвы будет ограничено введение новых офисных объектов. Эти решения были приняты законодательно на уровне столичной мэрии и начинают воплощаться в жизнь. При этом многие девелоперы уже сейчас, пытаясь диверсифицировать свои риски, связанные с насыщением рынка офисов, строят многофункциональные объекты с офисами, магазинами и жилыми апартаментами.
«Из тенденций жилой застройки Московской области в 2008 году можно отметить расширение географии строительства. На стадии проектирования находится большое количество крупномасштабных проектов в среднем и дальнем Подмосковье. Правительство области, в свою очередь, экономически вкладывается в эти пояса Подмосковья – развивает транспортную инфраструктуру: ЦКАД и другие важные автомагистрали, которые помогут разгрузить транспортные магистрали столицы. В дальнем Подмосковье развиваются промышленные территории, технопарки, появляются новые рабочие места», - подчеркивает собеседник «Века».
«По нашим экспертным оценкам, в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен, не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка. Ситуация на на рынке новостроек начнет меняться. Сам уровень цен приблизился к потолку платежеспособности потенциальных покупателей. Поэтому в среднесрочной перспективе нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья, а среднегодовой рост цен может составить около 15%, что чуть выше инфляции, и при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными. При этом следует ожидать усиления конкуренции на рынке строительства жилья во всех его сегментах», - заключил Владислав Луцков.