Столь необычное решение уже вызывает недоумение и критику у независимых специалистов, призывающих без спешки подумать о более разумном и комплексном проекте. Между тем крупные землевладельцы уже захватывают присоединяемые территории под многоэтажную застройку. Такой произвол мало сообразуется с единой концепцией развития московской агломерации. Тем более что конкурс на ее разработку еще далек от завершения. А сами его участники предлагают более перспективные идеи, нежели стихийная многоэтажная застройка. Но именно перспектива выкупа присоединяемых земель за государственный счет обещает лендлордам гигантские доходы. Не случайно этим процессом уже заинтересовалась Счетная палата РФ.
Коллегия Счетной палаты (СП) включила в план работы на 2012 год мониторинг «использования мер государственной поддержки, направленных на создание и развитие московской агломерации». Согласно сообщению департамента информации СП, контрольное мероприятие будет проведено в июле-декабре текущего года.
Интерес ведомства Сергея Степашина к бюджетным расходам вполне объясним. Проект развития столичного региона может стать более масштабным и затратным, чем Сочинская Олимпиада, саммит АТЭС во Владивостоке или проведение Чемпионата мира по футболу в России в 2018 году. Правда в отличие от этих мероприятий процесс развития московской агломерации не ограничен конкретной датой и потому не требует скоропалительных решений. «Семь раз отмерь и один раз отрежь» - эта народная мудрость очень точно подходит к процессу формирования новой структуры московской агломерации.
Однако есть и те, кто требует «отрезать» побыстрее – то есть побыстрее оплатить из бюджета выкуп земель, на которых уже вот-вот должно начаться многоэтажное строительство. Интерес к выкупу по-быстрому объясняется, как правило, прямой материальной заинтересованностью тех землевладельцев, которые в действительности и не собирается вести никакого строительства.
Сегодня московские власти обнаруживают, что значительная часть земель на присоединяемых территориях уже находится в частной собственности. И более того – для этих участков местные власти уже успели выдать разрешения под многоэтажное строительство.
По сообщениям прессы, на присоединяемых территориях выдано разрешений на строительство высотного жилья общим объемом примерно в 7 млн. кв. м. Это больше, чем в лучшие времена строила вся Москва!
Если все строительные контракты будут реализованы, то на новых территориях возникнут не современные поселения, научные кластеры и парковые зоны, а обычные каменные джунгли спальных районов. Вместо Новой Москвы столица получит транспортный паралич юго-запада и МКАДа, а также избыточную нагрузку на всю инфраструктуру. Такая перспектива создает для столичных властей непростую дилемму: смириться с неудачей проекта создания Новой Москвы или выкупить участки у новых землевладельцев, чтобы отменить многоэтажную застройку и не допустить коллапса на юго-западе большой столицы.
Правда затраты на выкуп земель могут превысить все разумные пределы. Ведь участки, для которых собственники получили разрешения на строительство высотного жилья – самые дорогие. Кроме того, с 1 июля они все эти земли переходят в категорию земель населенных пунктов и по цене становятся сопоставимы с Рублевкой, а в отдельных случаях, и с Манхеттеном. Дело в том, что землевладельцы могут искусственно увеличить выкупную стоимость участков вне зависимости от того, происходит выкуп по рыночной или по кадастровой стоимости. Для этого достаточно получить максимальное количество разрешений на строительство жилья и обременить эти участки договорами с дружественными третьими лицами.
В случае изъятия земель по рыночной стоимости оценщики должны учитывать возможную выгоду в случае многоэтажной застройки. Для усиления аргументации по определению рыночной цены и увеличения размера недополученной выгоды возможны и фиктивные сделки по «покупке» нескольких квартир в запланированных к строительству домах. Такие «покупки» должны демонстрировать высокий уровень цены и высокие потери в случае остановки строительства. Землевладельцы и застройщики могут даже заключать договоры долевого участия в соответствии с нормами федерального закона (214-ФЗ) о долевом участии в строительстве, но только с дружественными компаниями или физическими лицами. Таким образом, в результате изъятия земель по рыночной стоимости бюджет может понести неоправданные потери.
Не поможет избежать подобных потерь и выкуп земель по кадастровой стоимости. Ведь кадастровая стоимость – это усредненная рыночная по ряду аналогичных участков. А в качестве аналогов будут взяты московские и подмосковные земли для многоэтажного жилищного строительства. Даже если на конкретном участке строительство жилья экономически невыгодно – из-за сложных геологических условий или недостатка водных ресурсов, плохой экологии или высоких шумов близ аэропортов – его кадастровая стоимость не будет учитывать этих ограничений и будет неоправданно высока.
Итак, ловкие землевладельцы с разрешениями на высотную застройку уже готовы превратить Новую Москву в свои бизнес-проекты по отъему денег у государства. Впрочем, эти хитрые схемы могут и не реализоваться. Если городские власти не поддадутся на шантаж и просто повременят с выкупом земель, то выигрыш лжезастройщиков может оказаться призрачным. Высокие ставки земельного налога и ограниченный срок действия строительных разрешений заставят землевладельцев либо действительно завершать строительство, либо признать его нерентабельным. За это время правительство Москвы может утвердить новую концепцию развития столичной агломерации, которая не ограничена рамками юго-западного аппендикса, вызывающего все больше возражений.
Так, например, глава московского представительства агентства «Standard & Poor's» Алексей Новиков уверен, что ограничение развития столичной агломерации рамками юго-западного аппендикса долго не просуществует. «Это равносильно тому, как если бы был издан приказ о том, что все картины в Третьяковской галерее надо перевесить вверх ногами. Я думаю больше двух лет картины не провесят вверх ногами в Тертьяковке», - говорит Новиков. Проект присоединения к Москве территорий не прошел нормальной экспертизы, профессиональное сообщество брезгливо к нему относится, некоторые возмущены, но их голос пока не очень слышен. «То неуважение к профессиональному сообществу тот вид, который в результате приобрела Москва - таких вещей не бывает. Думаю, что этот проект будет в том или ином виде скомпенсирован и отменен», - заявил Новиков в интервью «Эхо Москвы».
Неприятие юго-западного аппендикса можно заметить и участников международного конкурса проектов развития московской агломерации, который проводит Москомархитектуры. Пока этот конкурс еще продолжается, но наивысшие промежуточные оценки получили те участники, которые предлагают опираться на естественные центры притяжения развития агломерации. А самую высокую оценку экспертов получил проект формирования четырех городов-спутников на базе крупных аэропортов вокруг Москвы, который предложил коллектив из Нидерландов ОМА (Office for Metropolitan Architecture). Группа ОМА предлагает развитие четырех крупных городов или четырех локальных агломераций вокруг Москвы на базе четырех крупных аэропортов - Шереметьево, Внуково, Домодедово и Чкаловск.
