Заметим, что группа компаний «ПИК» по-прежнему загадочна. И это несмотря на то, что ее наружная реклама на транспортных артериях Москвы и области столь же избыточна, сколь ярки, но однотипны «панельки» от главного архитектора группы. Многие эксперты и участники рынка годами предрекают ей банкротство, а она с бычьим упорством двигается вперед, гектарами поглощая под застройку новые столичные и подмосковные земли. Иногда в природоохранных зонах или, наоборот, на месте бывших крупнейших в Европе свалок или рядом с промзонами. Кое-где на месте инфраструктурных объектов собираются строить жилые дома, где-то вместо зеленых зон также вырастут многоэтажные бетонные «человейники». Некоторые проекты компании еще и не начали реализовываться, а местные жители уже выходят на массовые митинги.
Удаление «зеленых легких» и мусорные «импланты»
В последнее время деятельность ПИК в Москве и Подмосковье неизменно сопровождается акциями народного протеста. И дело совсем не в том, что, как это часто бывает, работа застройщика заканчивается на уровне фундамента будущего дома (все-таки группа славится тем, что ее объекты обычно не превращаются в никому не нужный «долгострой»), но срыв сроков сдачи или отсутствие обещанной инфраструктуры, за которую покупатели уже заплатили по ДДУ, – это запросто. А главное – экологическая составляющая, которая неизменно отравляет чуть ли не все последние проекты ПИК.
Очередной митинг против строительства многоэтажек на месте бывшего военного госпиталя и парка «Ветеран» прошел в минувшие выходные на Лобненской улице, 13 в Дмитровском районе Москвы, где ПИК приобрела большой участок под застройку. Под угрозой уничтожения оказались тысячи деревьев и кустарников (более 800 из них уже вырублены), причем решение о незаконном строительстве и о смене статуса природной территории, по словам митингующих, было принято властями в августе 2018 года в обход мнения местных жителей.
На сей раз митинг оживляли персонажи с плакатами, похожие на сторонников застройщика. Потрясая плакатами «За реновацию!», «Баба Яга всегда против!» и «ПИК, рассели нас!» массовка попыталась было оттеснить защитников парка (чьи активисты и согласовали митинг) с первых рядов, однако потерпели неудачу – их самих отодвинули на задний план следящие за порядком сотрудники полиции. По словам Дмитрия Легошина из Координационного совета инициативных групп Москвы и МО, некоторые из этих «активистов» были ранее замечены в других районах столицы, где они также представлялись местными жителями и ратовали за интересы девелоперов. Есть подозрение, что этих членов массовки набирают на специальных сайтах за деньги.
Что касается заблудившейся в иллюзиях части жителей Лобненской, считающих, что они получат квартиры в новом жилом комплексе вместо своих квартир в пятиэтажках - депутат Мосгордумы Николай Зубрилин развеял этот миф. «Те, кто ожидают переезда в будущие новые дома по реновации, ошибаются, - отметил депутат. - ПИК – это коммерческая структура, и нет такого их дома, где заселились бы люди по реновации. Для реновации строит департамент ЖКХ, ведомство Бирюкова. ПИК не будет предоставлять вам квадратные метры, они строят коммерческое жилье. Так что не рассчитывайте, это просто большой обман – сначала выведение земли из природоохранной территории, потом перепродажа и перепрофилирование под коммерческое жилье».
Методы работы ПИК пугают и прочих москвичей с разных концов столицы. Так, люди требуют остановить застройку в санитарной зоне - Мякининской пойме, неподалеку от Рублевской водопроводной станции. По мнению активистов, эта стройка загрязнит питьевую воду, идущую в квартиры сотен тысяч москвичей, и приведет к масштабной экологической катастрофе.
Наибольший резонанс вызвало строительство огромного жилого района в Саларьево на месте крупнейшего в Европе полигона ТБПО. «Новые Известия» провели расследование и сообщили: компания ПИК заявила, что рекультивация свалки давно закончена, и стройка ведется на законном основании и с соблюдением санитарных норм. Впрочем, результаты анализов жидкости, появляющейся на месте свалки, привели к неутешительным выводам: превышение по марганцу в 20 раз, содержание аммония более чем в 170 (!) раз выше нормы, хлоридов – в 8 раз.
«Представленная для анализа жидкость - это практически неразбавленный фильтрат, образующийся в теле полигона, сброс которого в природную среду запрещен действующими нормативными документами, - приводят «НИ» заключение экспертов Аналитического центра МГУ. - Эта жидкость представляет угрозу окружающей среде и человеку. Свалка загрязняет грунтовые воды». Полная рекультивация свалки, согласно документам, намечена на 2024 год, при том, что ПИК уже возводит неподалеку от полигона первые этажи первой двадцатки жилых домов, а сдача следующих намечена на начало 2021 года. Экспертиза почвы, взятой в районе строящихся домов, также не прибавила оптимизма: содержание цинка, нефтепродуктов и подвижной формы марганца в саларьевской земле значительно превышает нормы. Проживание здесь грозит малокровием, бесплодием и другими серьезными последствиями. И это при том, что неизвестны данные по радиации и тяжелым металлам…
Однако представители ПИК уверенно держат оборону: мол, журналисты, публикуя подобные материалы, не обращались в компанию с просьбой прокомментировать ситуацию, а результаты исследования, дескать, и вовсе вызывают сомнения. Можно предположить, что выяснять истину придется уже непосредственно покупателям жилья в «Саларьево-парке», что называется, на собственной шкуре… Что-что, а отстаивать свои интересы ПИК, похоже, умеет на все сто.
К слову, на субботнем митинге присутствовал и житель Кунцево, рассказавший об аналогичных протестах в своем районе, где ПИК также «захватил» обширную территорию, прилегающую к жилым домам. В итоге ограждения протянули самовольно и повсеместно – на части дворовой зоны и трех детских площадках. Недовольных митингующих горожан разогнали сотрудники полиции, а организаторов мероприятия отправили под арест.
По словам одного из задержанных, члена партии «Яблоко» Сергея Митрохина, подобные «рейдерские» повадки могут говорить о том, что у компании ПИК есть серьезные финансовые трудности. «Достаточно вспомнить поведение уже обанкротившейся Mirax Group, которая использовала похожие методы, желая удержаться на рынке. Не исключаю, что ПИК идет похожим путем», - говорит Митрохин.
Судьба «наследника» банкротов
Кстати, многие эксперты и участники рынка задаются вопросом: кто станет преемником недостроенных объектов после банкротства Урбан Групп или СУ-155. Прецеденты уже есть: ПИК приняла разорившуюся в 2016 году компанию «Мортон» вместе со всеми ее проблемами и недостроенными объектами. Правда, после этого приобретения группа стала считаться крупнейшей на рынке жилья «стандарт-класса». По данным Национального объединения застройщиков жилья, объем текущего жилого строительства ГК ПИК только в столице составляет 2,47 млн. кв. м (для сравнения, у конкурентов - «Группы ЛСР» и MR Group эти данные составляют 795 тыс. кв. м и 759 тыс. кв. м соответственно). В Московской области ПИК также является лидером с объемами возводимого жилья в 2,2 млн. кв. м.
Тем не менее, в 2017 году группа заработала в 6 раз меньше, чем годом ранее, чистая прибыль составила всего 3,2 млрд. рублей. Однако, как сообщил «Футляр от виолончели» - канал блокируемого в РФ Telegram, это не помешало президенту ПИК Сергею Гордееву заплатить 47 млрд. рублей Александру Мамуту и Михаилу Шишханову за их доли в компании. Затем бизнесмен получил «вишенку на торте» - 24,6% акций миноритариев и стал держателем контрольного пакета ПИК в 74,6% акций.
Все это могло бы обеспечить дальнейшее стремительное восхождение Гордеева в рейтинге богатейших бизнесменов Forbes, если бы отечественный рынок недвижимости не лихорадило, как сейчас. По данным «Эксперт РА», доля выданных банками ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в первом полугодии 2018 года сократилась до рекордных 30% - за этот период на ипотеку было выдано 1,3 трлн. рублей, из которых лишь чуть менее 400 млрд. заемщики потратили на покупку строящихся квартир.
«Дополнительные трудности застройщикам может доставить запрет на заключение с дольщиками ДДУ, - отмечает гендиректор Лиги защиты должников по кредитам Сергей Крылов. - По новым правилам компании не смогут воспользоваться деньгами клиентов до момента сдачи объекта. В результате у них могут возникнуть проблемы с ликвидностью, что может негативно отразиться на финансовых показателях».
Напомним, что с июля 2018 года в РФ вступили в действие поправки, согласно которым застройщики обязаны строить жилье не за счет вкладчиков, а на деньги, взятые в кредит у финансовых организаций.
«Большим компаниям, которые строят масштабные проекты, будет трудно в новых условиях быстро распродать объекты и получить деньги на новое строительство, - заявил телеканалу «360» президент Гильдии риэлтеров Москвы Сергей Саяпин. - В результате они начнут повышать цены, что приведет к снижению к ним интереса со стороны клиентов». По его словам, все крупные компании, включая ПИК, находятся в зоне риска.
«Действительно, у российской строительной отрасли есть большие проблемы со сбытом из-за снижающихся реальных доходов населения, - сообщил «Веку» аналитик IFC Markets Дмитрий Лукашов. - Однако группа ПИК в настоящее время чувствует себя вполне уверенно. С начала 2018 года ее акции на Московской бирже подорожали примерно на 7,5%. Это очень неплохо для компании, не связанной с экспортом углеводородов. В конце минувшей недели индекс Московской биржи упал на 3,5% на фоне обвала американских Nasdaq и S&P500. При этом акции группы ПИК, напротив, подорожали на 1%. В четверг, 11 октября, группа опубликовала операционные результаты за 9 месяцев 2018 года, которые оказались позитивными. Продажи недвижимости увеличились на 6,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 1,309 млн. кв.м. Общий объем поступлений денежных средств увеличился на 15,2% и достиг 156,3 млрд. рублей. Около 94% объема заключенных договоров группы за 9 месяцев текущего года приходится на Москву и Московскую область, где спрос на недвижимость традиционно высок».
Эскроу-помощь от госбанка
Несколько дней назад стало известно о том, что ВТБ открыл группе ПИК кредитную линию по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов на 19,9 млрд. рублей для строительства ЖК «Дмитровский парк». По новым правилам покупатели квартир будут открывать спецсчет в ВТБ по упрощенной схеме, а банк будет передавать эти деньги застройщику по мере завершения этапов строительства.
Проблема в том, что, как считают некоторые эксперты, посредничество банка совсем не гарантирует покупателям завершение строительства, ведь застройщик может обанкротиться в процессе работ. Но «то, что кредит ПИКу предоставил именно ВТБ, государственный банк, говорит о том, что правительство благорасположено к компании и готово ее вытащить, ведь такой крупный застройщик, как ГК ПИК, с его масштабными столичными проектами поможет втянуть россиян в «новую схему» с эскроу-счетами», - сообщает портал «Tipler».
«Уход от системы долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу – вопрос решенный, - заявил «Веку» аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. - И это не «новая схема», в «которую россиян втягивает ПИК при содействии крупного госбанка», а общемировая практика, позволяющая защитить интересы приобретателей недвижимости. Да, это не только заставит уйти с рынка некрупных застройщиков, но и в какой-то мере поднимет цены на жилье. Но это единственный цивилизованный способ защитить интересы покупателей в случае недобросовестности или банкротства застройщика. Да, на этом заработают кредитные учреждения. Но это их работа - выдавать кредиты, оценивать залог, проводить экспертизу строительства, обеспечивать сохранность депонированных средств и т. д. И эта работа стоит денег.
Да, застройщики понесут дополнительные расходы, потому что будут вынуждены строить объекты недвижимости на свои деньги, а не на деньги дольщиков, - продолжает эксперт. - К тому же, не имея возможности перебрасывать средства с объекта на объект, раздувая тем самым объемы строительства без пропорционального фондирования. Так что проектное финансирование с использованием счетов эскроу – это не «схематоз», а разумная и правильная система организации продажи строящегося жилья. Тезис о том, что «строительная отрасль в России переживает глубокий кризис», является некоторым преувеличением. Она (отрасль) находится в состоянии стагнации. Это верно. Но никаких признаков скорого обрушения там пока не наблюдается. И группа ПИК испытывает трудности, характерные для всей отрасли. Но не более того. Что касается того, что кредит ПИКу предоставил крупный госбанк, то хотелось бы узнать, кто из частных банков может предоставить кредит такого масштаба. И если таковой найдется, подойдут ли его условия девелоперу?»
«ПИК - это холдинг с весьма мутной структурой собственности, - заявил «Веку» аналитик ФГ «Калита-Финанс» Дмитрий Голубовский. - Головная компания выведена на IPO и торгуется на бирже, и она является «крышей» для множества дочерних фирм, которые по документам и значатся конкретными застройщиками конкретных объектов. То есть финансовый поток замкнут на «крышу», а строительство - на низовые компании, о которых покупатели даже не догадываются, пока не подпишут конкретный договор. И если у ПИКа возникнут проблемы, то компания «скатапультирует» низшее звено. Вместе с клиентами… А сама останется живой и здоровой.
Что касается кредитной линии госбанка с использованием эскроу-счетов. Во-первых, деньги у ВТБ, конечно, возьмут. Во-вторых, могут не достроить. В-третьих, потом попросят у ВТБ еще. Потом могут опять не достроить… Дай Бог, чтобы все прошло не так, и банк следил за тем, чтобы средства расходовались по назначению, а не перекидывались в рамках холдинга на затыкание разных дыр», - резюмирует Голубовский.
Согласно отзывам в Интернете, проблема новостроек от ПИК заключается еще и в низком качестве строительства и отделки, из-за которых новоселы оказываются в условиях настоящего квеста на выживание. А также в том, что застройщик пренебрегает возведением объектов инфраструктуры, к слову, прописанных в договорах долевого участия и учтенных в общей сумме, собираемой с покупателей с каждого квадратного метра. Даже чиновники в некоторых районах Москвы и МО признали методы застройки группы социально безответственными. А клиентам ПИКа приходится отстаивать свою правду в судах. Подробнее об этом «Век» расскажет в следующих материалах.
