Значение и особенности составления
Согласно ГК РФ, при купле-продаже помещения его передача осуществляется по передаточному документу, который еще называется актом приема-передачи. Он является свидетельством того, что имущество действительно было передано покупателю. Российское законодательство не устанавливает единой формы акта приема-передачи. Но, исходя из сложившейся юридической практики, можно сказать, что в нём обязательно должны быть зафиксированы следующие моменты.
• Дата и место подписания
• Описание недвижимости
Адрес, площадь, кадастровые данные квартиры, а также ее состояние на момент передачи, которое фиксируется в специальном приложении к акту – смотровом листе. Если выполнить осмотр какой-либо части квартиры осуществить не получается по техническим причинам, следует указать это в документе. Иногда делается не только опись, но и фотографии имущества.
• Реквизиты договора купли-продажи
Иначе будет непонятно, частью какого именно договора являются указанные в акте данные.
• Данные сторон договора купли-продажи
• Информация о том, что у сторон договора отсутствуют претензии друг к другу
• Подписи сторон договора
Важность подписания для продавца
К примеру, был заключен договор на покупку квартиры, продавец попросил дать ему немного времени, чтобы вывезти вещи. И как раз в этот срок квартиру затопили соседи. При отсутствии документа, фиксирующего передачу имущества, считается, что риск повреждения квартиры несет продавец, поэтому он и должен платить за ремонт из своего кармана. Важно не забыть указать дату подписания документа.
Важность подписания для покупателя.
Для покупателя правильное составление акта приема-передачи не менее важно. Очень распространенная ситуация: при осмотре квартиры, приобретенной по договору долевого строительства на первичном рынке, дольщиком была обнаружена куча существенных недостатков (трещины в стенах, неработающая проводка, протекающие трубы – список возможных проблем можно перечислять бесконечно), а указывать о выявлении этих дефектов в акте приема-передачи он почему-то не стал. Подобная беспечность может ему дорого обойтись, так как шансы заставить впоследствии застройщика исправить дефекты в этом случае невелики. Советуем обращаться за сопровождением сделки купли-продажи квартиру, например, в эту компанию.
В то же время, если бы покупатель указал в смотровом листе все имеющиеся недостатки и отказался подписывать передаточный акт до их полного исправления, добиться от застройщика устранения всех имеющихся дефектов квартиры было бы вполне возможно. Правда, часто представители застройщиков отказываются подписывать акт осмотра, с перечнем выявленных недостатков. Они рассчитывают на то, что по закону, если акт приема-передачи не будет подписан дольщиком, через два месяца застройщик может подписать этот документ единолично.
При отказе застройщика от подписания смотрового акта дольщику необходимо подписать его со всеми выявленными недостатками самостоятельно и направить в адрес застройщика претензию с требованием исправить все недостатки, указав, что, в противном случае, этот вопрос будет решаться в судебном порядке. Кстати, вот здесь можно ознакомиться со стоимостью услуг по покупке квартиры.
Ответственность за отказ от подписания.
Если по акту передается квартира, приобретаемая по договору долевого строительства, то за нарушение сроков подписания (они четко прописываются в договоре) застройщик, выплачивает дольщику одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ от цены договора в день. То есть, если квартиры стоит 3 миллиона рублей, то при нынешней ставке ЦБ в размере 15%, застройщику придется выплачивать дольщику по 4500 рублей в день за отказ от подписания акта.
Если же квартира приобретается по обычному договору купли-продажи, и в договоре прописаны сроки и обязанность подписать акт, то за отказ подписывать акт приема-передачи следует ответственность, предусмотрена законом, а именно, уклонение одной из сторон от подписания Акта, приравнивается к отказу от исполнения обязательств по договору купли-продажи «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. Но на практике расторгнуть сделку вряд ли получиться, ведь, примеров судебных решений, в которых иск о расторжении договора из-за неподписания акта, отклонялся на этом основании предостаточно. Отсутствие акта приема-передачи может сильно осложнить жизнь покупателю.
Могут возникнуть трудности с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось по договору долевого строительства, этот документ обязателен. Если по договору купли-продажи – передаточный акт не требуется. Но налоговая обязательно попросит предоставить свидетельство о регистрации права собственности, а, в некоторых случаях без акта-приема передачи этот документ получить не удастся, например в некоторых регионах России, для регистрации перехода права собственности, на регистрацию в УФРС должен быть также предоставлен акт приема-передачи квартиры.
Могут возникнуть осложнения с последующей продажей квартиру. Особенно если новый покупатель будет приобретать ее в ипотеку. Некоторые банки требуют предоставить акт приема-передачи, по которому первоначально передавалась квартира.
Таким образом, отказ от подписания приема-передачи или неправильное оформление этого документа чревато последствиями для продавца и покупателя. Поэтому лучше всего перед приемом квартиры обратится к профессиональным риелторам за профессиональной консультацией например, в компанию http://etagrealty.ru/.
