Аналитики ЦИАНа проанализировали базу данных Росреестра и сделали вывод: в российских регионах резко сократился спрос на новые квартиры. Так, пишет «Коммерсант» со ссылкой на исследование компании, продажи новостроек в третьем квартале 2019 года к прошлому кварталу сократились в 50 регионах. Падение в ЦИАНе связывают с ростом цен на квартиры в новостройках, который начался с переходом отрасли на проектное финансирование 1 июля.
Наиболее выраженной динамика оказалась в регионах. Так, в Воронеже, по данным ЦИАНа, за год цены на новостройки выросли на 38%, до 54,1 тыс. рублей за 1 кв. м, в Казани и Уфе - на 21%, до 94,8 тыс. рублей и 78,1 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно. В Москве за тот же период жилье подорожало на 6%, до 191,7 тыс. рублей за 1 кв. м. Фактически жилье дорожает из-за роста себестоимости строительства.
Особенно заметно падение спроса на недвижимость со стороны так называемых «дольщиков». Так, в третьем квартале 2019 года в России было номинально зарегистрировано 162 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 33% меньше, чем кварталом ранее. Реальное падение числа ДДУ в ЦИАНе оценивают в 16%.
По оценке агентства, на соглашения, по которым застройщики продавали ДДУ аффилированным структурам, стремясь отсрочить переход на проектное финансирование, пришлась пятая часть продаж во втором квартале. Относительно третьего квартала 2018 года в июле-сентябре 2019 года число сделок снизилось на 5%, к аналогичному периоду 2017 года - на 8%, 2016 года - на 3%. Лидером по падению стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, где число зарегистрированных ДДУ упало на 40% и 38% соответственно. В Москве и Подмосковье показатель сократился на 36%.
В целом, отмечает адвокат сектора недвижимости Наталья Тарасова, стоимость квартир в новостройках сейчас приближается к стоимости жилья на вторичном рынке, но рисков в первом случае намного больше. Довольно часто встречаются ситуации, когда люди не могут зарегистрировать право собственности на квартиры из-за различных проблем с документами со стороны застройщика. Так, если многоквартирный дом не стоит на кадастровом учете, оформить отдельные помещения не получится. Подобные ситуации, когда владельцы квартир живут в доме, не имея возможности зарегистрировать право собственности, могут длиться годами.
Также, предупреждает юрист, не стоит забывать о распространенных случаях затягивания сроков сдачи объекта в эксплуатацию и банкротства застройщиков. Конечно, признает Тарасова, государство пытается минимизировать подобные риски дольщиков, внося поправки в законодательство, но они остаются, что также негативно сказывается на спросе на новостройки.
«Падение спроса на новостройки было предсказуемо, – заявил «Веку» член Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. - Эксперты высказывались неоднократно, что рекордный спрос в первом полугодии неизбежно приведет к падению к концу года».
А в регионах процесс более показательный, чем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге по ряду причин, объяснил Гарипов. Первое – это снижение количества объектов в продаже. Большая часть региональных девелоперов еще не перешла на работу с проектным финансированием. Второе – ограниченное предложение. На сегодняшний день, по большей части, в продаже остались нераспроданные объекты. Покупателю достаточно сложно найти проекты, соответствующие всем критериям его запроса.
Третий же, и самый существенный для регионального рынка строительства фактор, – рост цен. После 1 июля в ряде субъектов повышение стоимости квадратного метра фиксировалось на уровне 8-14%.
«Подобная ситуация сохранится до полного перехода отрасли на новые условия работы. Пока не перестроятся все девелоперы, предложение будет снижаться. Региональный спрос примет отложенный характер либо сместится в сторону вторичного рынка жилья», – уверен Гарипов.
Директор департамента промышленного и бытового оборудования компании «Грундфос» Сергей Захаров называет другие причины падения спроса на новостройки. «Во-первых, – заявил он «Веку», – это снижение реальных доходов населения. По официальным данным, за 5 лет суммарно реальные располагаемые денежные доходы граждан снизилась примерно на 11%, и это не добавляет оптимизма строительной отрасли. Во-вторых, переход на финансирование через эскроу-счета вызвал некоторые трудности у застройщиков, и больше всего от этого пострадали некрупные компании, значительная часть которых сосредоточена как раз в регионах. Также иногда с переходом на эскроу-счета связывают некоторое увеличение цены на недвижимость, что вкупе с падением реальных доходов значительно снижает спрос на квартиры».
Переход строительной отрасли на проектное финансирование в самом деле накладывает непомерную нагрузку на бизнес и влияет на себестоимость строящихся объектов, соглашается ведущий юрисконсульт компании IPT Group Лена Аюрова. В качестве «бонуса» к цене строящихся объектов помимо затрат, связанных с проводимой реформой, все участники рынка получили увеличение ставки налога на добавленную стоимость, а в общем и целом по стране – падение уровня доходов населения. Все указанные факторы, отметила она в интервью «Веку», бесспорно, напрямую связаны с падением спроса на строящиеся объекты, и такие «заигрывания», как анонсированное снижение ставок по ипотеке, вряд ли существенно повлияют на изменение существующей ситуации в ближайшей перспективе.
Кроме того, Аюрова отмечает, что представители власти и до проведения реформы, и в настоящее время открыто высказываются за уничтожение такого «рудимента», как долевое строительство, ссылаясь на зарубежный опыт. С точки зрения эксперта, это необоснованно в связи с изначальным неравенством в возможности использования финансовых инструментов гражданами России и, например, западных стран. Кроме того, статистика 2019 года показала значительное увеличение числа банкротств строительных компаний, что само за себя красноречиво говорит о «результативности» реформирования отрасли и о движении к цели по ликвидации долевого строительства.
Кроме увеличения стоимости новостроек после перехода на проектное финансирование генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков называет и другие причины происходящего: растет стоимость строительных материалов, топлива и услуг подрядчиков – все это заставляет застройщиков повышать цены.
При этом, сообщил он «Веку», снижение ставок по ипотеке не смогло сильно повлиять на ситуацию. В регионах страны стоимость нового жилья выросла значительнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге, при том, что уровень зарплат в регионах ниже. Поэтому в субъектах РФ наблюдается больший процент падения продаж нового жилья, чем в столице.
По оценке Савченкова, по итогам 2019 года продажи новостроек упадут до уровня 25% к результатам прошлого года. Снизить цены на новостройки застройщики вряд ли смогут. В общем, ситуация на рынке первичного жилья полностью отражает экономическую ситуацию: реальные доходы населения не растут который год подряд, это отражается на спросе. Ставки по кредитам низкие, но уровень закредитованности населения растет постоянно. Кардинально изменить ситуацию может только рост доходов населения.
