Регионы теряют недвижимость

Регионы теряют недвижимость
Фото: https://realty.vesti.ru
Несмотря на все ухищрения властей и заявления о все более доступной ипотеке спрос на новые квартиры в российских регионах падает. В первую очередь интерес россияне теряют к долевому строительству, хотя переход на проектное финансирование должен был защитить как раз «дольщиков».

Аналитики ЦИАНа проанализировали базу данных Росреестра и сделали вывод: в российских регионах резко сократился спрос на новые квартиры. Так, пишет «Коммерсант» со ссылкой на исследование компании, продажи новостроек в третьем квартале 2019 года к прошлому кварталу сократились в 50 регионах. Падение в ЦИАНе связывают с ростом цен на квартиры в новостройках, который начался с переходом отрасли на проектное финансирование 1 июля.

Наиболее выраженной динамика оказалась в регионах. Так, в Воронеже, по данным ЦИАНа, за год цены на новостройки выросли на 38%, до 54,1 тыс. рублей за 1 кв. м, в Казани и Уфе - на 21%, до 94,8 тыс. рублей и 78,1 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно. В Москве за тот же период жилье подорожало на 6%, до 191,7 тыс. рублей за 1 кв. м. Фактически жилье дорожает из-за роста себестоимости строительства.

Особенно заметно падение спроса на недвижимость со стороны так называемых «дольщиков». Так, в третьем квартале 2019 года в России было номинально зарегистрировано 162 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 33% меньше, чем кварталом ранее. Реальное падение числа ДДУ в ЦИАНе оценивают в 16%.

По оценке агентства, на соглашения, по которым застройщики продавали ДДУ аффилированным структурам, стремясь отсрочить переход на проектное финансирование, пришлась пятая часть продаж во втором квартале. Относительно третьего квартала 2018 года в июле-сентябре 2019 года число сделок снизилось на 5%, к аналогичному периоду 2017 года - на 8%, 2016 года - на 3%. Лидером по падению стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, где число зарегистрированных ДДУ упало на 40% и 38% соответственно. В Москве и Подмосковье показатель сократился на 36%.

В целом, отмечает адвокат сектора недвижимости Наталья Тарасова, стоимость квартир в новостройках сейчас приближается к стоимости жилья на вторичном рынке, но рисков в первом случае намного больше. Довольно часто встречаются ситуации, когда люди не могут зарегистрировать право собственности на квартиры из-за различных проблем с документами со стороны застройщика. Так, если многоквартирный дом не стоит на кадастровом учете, оформить отдельные помещения не получится. Подобные ситуации, когда владельцы квартир живут в доме, не имея возможности зарегистрировать право собственности, могут длиться годами.

Также, предупреждает юрист, не стоит забывать о распространенных случаях затягивания сроков сдачи объекта в эксплуатацию и банкротства застройщиков. Конечно, признает Тарасова, государство пытается минимизировать подобные риски дольщиков, внося поправки в законодательство, но они остаются, что также негативно сказывается на спросе на новостройки.

«Падение спроса на новостройки было предсказуемо, – заявил «Веку» член Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. - Эксперты высказывались неоднократно, что рекордный спрос в первом полугодии неизбежно приведет к падению к концу года».

А в регионах процесс более показательный, чем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге по ряду причин, объяснил Гарипов. Первое – это снижение количества объектов в продаже. Большая часть региональных девелоперов еще не перешла на работу с проектным финансированием. Второе – ограниченное предложение. На сегодняшний день, по большей части, в продаже остались нераспроданные объекты. Покупателю достаточно сложно найти проекты, соответствующие всем критериям его запроса.

Третий же, и самый существенный для регионального рынка строительства фактор, – рост цен. После 1 июля в ряде субъектов повышение стоимости квадратного метра фиксировалось на уровне 8-14%.

«Подобная ситуация сохранится до полного перехода отрасли на новые условия работы. Пока не перестроятся все девелоперы, предложение будет снижаться. Региональный спрос примет отложенный характер либо сместится в сторону вторичного рынка жилья», – уверен Гарипов.

Директор департамента промышленного и бытового оборудования компании «Грундфос» Сергей Захаров называет другие причины падения спроса на новостройки. «Во-первых, – заявил он «Веку», – это снижение реальных доходов населения. По официальным данным, за 5 лет суммарно реальные располагаемые денежные доходы граждан снизилась примерно на 11%, и это не добавляет оптимизма строительной отрасли. Во-вторых, переход на финансирование через эскроу-счета вызвал некоторые трудности у застройщиков, и больше всего от этого пострадали некрупные компании, значительная часть которых сосредоточена как раз в регионах. Также иногда с переходом на эскроу-счета связывают некоторое увеличение цены на недвижимость, что вкупе с падением реальных доходов значительно снижает спрос на квартиры».

Переход строительной отрасли на проектное финансирование в самом деле накладывает непомерную нагрузку на бизнес и влияет на себестоимость строящихся объектов, соглашается ведущий юрисконсульт компании IPT Group Лена Аюрова. В качестве «бонуса» к цене строящихся объектов помимо затрат, связанных с проводимой реформой, все участники рынка получили увеличение ставки налога на добавленную стоимость, а в общем и целом по стране – падение уровня доходов населения. Все указанные факторы, отметила она в интервью «Веку», бесспорно, напрямую связаны с падением спроса на строящиеся объекты, и такие «заигрывания», как анонсированное снижение ставок по ипотеке, вряд ли существенно повлияют на изменение существующей ситуации в ближайшей перспективе.

Кроме того, Аюрова отмечает, что представители власти и до проведения реформы, и в настоящее время открыто высказываются за уничтожение такого «рудимента», как долевое строительство, ссылаясь на зарубежный опыт. С точки зрения эксперта, это необоснованно в связи с изначальным неравенством в возможности использования финансовых инструментов гражданами России и, например, западных стран. Кроме того, статистика 2019 года показала значительное увеличение числа банкротств строительных компаний, что само за себя красноречиво говорит о «результативности» реформирования отрасли и о движении к цели по ликвидации долевого строительства.

Кроме увеличения стоимости новостроек после перехода на проектное финансирование генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков называет и другие причины происходящего: растет стоимость строительных материалов, топлива и услуг подрядчиков – все это заставляет застройщиков повышать цены.

При этом, сообщил он «Веку», снижение ставок по ипотеке не смогло сильно повлиять на ситуацию. В регионах страны стоимость нового жилья выросла значительнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге, при том, что уровень зарплат в регионах ниже. Поэтому в субъектах РФ наблюдается больший процент падения продаж нового жилья, чем в столице.

По оценке Савченкова, по итогам 2019 года продажи новостроек упадут до уровня 25% к результатам прошлого года. Снизить цены на новостройки застройщики вряд ли смогут. В общем, ситуация на рынке первичного жилья полностью отражает экономическую ситуацию: реальные доходы населения не растут который год подряд, это отражается на спросе. Ставки по кредитам низкие, но уровень закредитованности населения растет постоянно. Кардинально изменить ситуацию может только рост доходов населения.

Реклама на веке
Как разместить
В Забайкалье объявлен траур по погибшим в ДТП Инвестиции в инфраструктуру за 3 года составят 3,2 трлн рублей
Нецензурные и противоречащие законодательству РФ комментарии удаляются