Проблемы дольщиков ЖК «Филатов луг» начались с письма руководителя Росавиации Александра Нерадько, которое было направленно им компании-застройщику «Инград». В письме говорится, что заключение ведомства о согласовании строительства было выдано в 2017 году без оценки возможного влияния будущего ЖК на работу средств радиотехнического обеспечения полетов аэропорта Внуково. Кроме того, строительство не было согласовано с самим аэропортом. В связи с этим Нерадько попросил «Инград» приостановить строительство для проведения проверки.
Наблюдатели пытаются найти различные объяснения, почему Нерадько спустя два года неожиданно решил остановить подходящее к завершению строительство жилого комплекса, где распроданы уже почти все квартиры. При этом в Москомархитектуре и Москомстройинвесте заявляют, что решение о строительстве принималось в соответствии с законом и у застройщика есть все необходимые документы. Впрочем, в возникший спор «Инграда» с Росавиацией столичные чиновники вмешиваться не хотят.
По данным газеты «Ведомости», разрешение на застройку участка в деревне Картмазово на Киевском шоссе было выдано девелоперу в 2017 году. При этом владельцем участка площадью 35,4 га является компания «Молин групп», которая в 2016 году передала эту площадку в аренду структуре «Инграда». Разрешение позволяет построить на данном участке 520 тыс. кв. м недвижимости, включая 364 тыс. кв. м жилья.
На данный момент «Инград» заканчивает строительство первой очереди в 150 тыс. кв. м, которую планировал сдать дольщикам во втором квартале 2020 года. ЖК «Филатов луг» - многоэтажный жилой комплекс, который расположен недалеко от Внукова. Как следует из информации на сайте объекта, высота отдельных корпусов достигает 22-х этажей. По сообщению, размещенному на сайте ГК «Инград», первый корпус ЖК уже должен быть введен в эксплуатацию в четвертом квартале этого года, в нем начались фасадные работы и монтаж внутренних инженерных систем. На том же сайте указано, что в первом корпусе свободна только одна квартира, в четвертом - 2, в третьем – 44 квартиры.
Представители «Инграда» ранее заявили, что компания до 2019 года не получала никаких претензий от Росавиации по поводу этого проекта. Причем недавно компания даже объявила о начале строительства второй очереди комплекса. В связи с возникшей ситуацией в пресс-службе группы компаний «Инград» отвечают на запросы журналистов, что жилой комплекс планируется к сдаче в установленные сроки. А вот в диалог с дольщиками компания не вступает.
Дольщиков же лихорадит с самого начала скандала. С одной стороны, по камерам, установленным для наблюдения за стройкой, они видят, что работы здесь не остановлены. С другой, никаких разъяснений от застройщика они не получают. При этом не осталось не замеченным, что компания остановила продажи в жилом комплексе.
«Застройщик молчит. Сути претензий мы не знаем. Можем только догадываться. А ведь были прецеденты, когда заставляли уже построенные этажи сносить, чтобы уменьшить высоту дома»; «Что нам, дольщикам, теперь делать? Как возвращать свои вложенные деньги, проценты по ипотеке, как погашать кредит?»; «Менеджеры «Инграда», что вы затихли, как природа перед бурей. Ваша велеречивость куда-то подевалась после того как получили наши деньги»; «Уважаемые, то что стройке может наступить конец, похоже, никого не волнует. Выходит, только мне, ипотечнику и снимающему жилье за 30 т. р., это очень и очень болезненно. Остальным все равно. Не стоит волноваться, все устаканится, проблему как-то разрулят… Так менеджеры «Инграда» вы это хоть скажите, поясните и про подзону, и почему такая хрень именно сейчас случилась. Вы же менеджеры, должны успокаивать, или соврать красиво, ну подайте голос. Сочините хоть какую-то правдивую байку», - нервничают дольщики на форуме.
Очевидно, что дольщики ЖК «Филатов луг» расстроены и растеряны от случившегося. «Верю, что ФЛ отвоюют и мы получим долгожданные квартиры. Не могут же взять и столько народа по миру пустить. Взять и все отобрать у людей. Сейчас же не кошмарные 90-е годы. Не может быть такого. В голове не укладывается. Скорей бы все это закончилось как страшный сон», - пишут они на форуме ЖК «Филатов луг».
«Учитывая судебную практику по Лобне, будем надеяться, что и здесь авиаторов развернут», - вслед на наблюдателями надеются дольщики на благополучный исход. Действительно, Росавиация уже не первый раз пытается судиться с застройщиками жилых комплексов у приаэродромных территорий. В 2016 году ведомство проиграло суд девелоперской компании «МС Девелопмент», которая достраивала на Окружной улице в подмосковной Лобне четыре корпуса 17-этажных домов ЖК «МС Южный парк».
Но исход может быть и иным. «Филатов луг» - это 3-я подзона аэропорта… чиновники вправе потребовать снести в 3-й подзоне высотные здания…», - беспокоятся дольщики, впрочем, рассчитывая на компенсацию. Но вряд ли столь непостоянный в своих решениях Александр Нерадько к этому готов.
А речь, между тем, по приблизительным подсчетам, исходя из цены в 90 тыс. рублей за квадратный метр может идти о 13,5 млрд. рублей. Это, впрочем, без учета скидок, предоставлявшихся «Инградом», но и без процентов по ипотечным кредитам.
И вопрос о компенсации дольщикам их потерь, а также убытков компании в том случае, если суд не удовлетворит иск ООО «Молин Групп», становится основным. Кто должен будет компенсировать их как дольщикам, так и застройщикам?
Но говорить на эту тему, похоже, желающих нет. Во всяком случае, в компании «Инград» на просьбу «Века» прокомментировать ситуацию не ответили.
Сегодня «Инград» проводит все новые стройки через экскроу-счета. Но на момент начала строительства ЖК «Филатов луг» в практике было еще страхование ответственности застройщиков в страховых компаниях. Однако сегодня они ушли с рынка, передав ответственность государственному Фонду защиты прав дольщиков.
Но и в Фонде отказались давать комментарий. Причем, сначала журналиста «Века» пригласили в Фонд на личную встречу. Сотрудник, представившийся Леонидом, первоначально вроде намеревался ответить на вопрос. Но по ходу разговора он вдруг вышел, а когда вернулся, пространно объяснил, что подобные вопросы Фонд не комментирует.
И вряд ли подобная позиция успокоит дольщиков, особенно если учитывать практику страховщиков, которые срыв стройки из-за «самодурства чиновников» страховым случаем бы не признали. Захочет ли государственный фонд взять на себя многомиллиардную ответственность, имея огромное бремя долгов перед дольщиками обанкротившегося в прошлом году Урбан Груп?
Эксперты считают, что тяжба застройщика с Росавиацией может оказаться долгой и тяжелой.
По мнению адвоката, партнера коллегии адвокатов КА\5, руководителя практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» Вячеслава Голенева, если компетентный орган давал согласование на строительные работы, то застройщик исходил из своих правомерных правовых ожиданий, полагая, что в силу наличия у него разрешения он вправе застраиваться. В данном случае нарушается принцип правомерных правовых ожиданий при внезапном отзыве ранее данного согласования. Если застройщик получил два года назад разрешение на строительство, то у него есть все основания считать, что этот документ законен и имеет свою юридическую значимость. Соответственно, и дольщики вправе считать также.
По мнению эксперта, при предъявлении иска о взыскании убытков застройщиком к органу, согласовавшему застройку и затем отозвавшему свое согласие, его ценой (размером убытков) будет, с большой долей вероятности, являться размер расходов застройщика на строительство и предполагаемая к возврату дольщикам стоимость непостроенных квартир.
«Но есть еще одно немаловажное обстоятельство. Орган, выдающий разрешения - это государственный орган. И, следовательно, если иск застройщика к контрольному органу будет удовлетворен, речь пойдет о выплатах из российского бюджета. По опыту могу сказать, что в таких случаях все очень непросто. Везде, где появляется публичный интерес, будь это налоговые вопросы, госконтракты, напряженность дела совершенно иная. Я очень мало знаю случаев, когда с государства в том или ином виде взыскивали бы убытки», - пояснил Голенев «Веку».
Адвокат обращает внимание на то, что надо отдавать отчет в том, что если заявлено требование о сносе постройки и будет вынесен соответствующий судебный акт, постройки могут быть снесены как самовольные. Достаточно вспомнить опыт «ночи длинных ковшей» в Москве.
«Я бы сказал, что в самой худшей ситуации в этом случае находятся не только дольщики, но застройщики. То есть в этой истории - проигравшие все. Правда, есть еще один вариант признать право собственности на застройку. Доказать, что она не несет угрозы жизни граждан. Но тут ключевой момент будут играть соответствующие исковые требования и экспертиза», - считает адвокат.
Что делать в этом случае дольщикам?
Голенев полагает, что есть договор долевого участия. В рамках 214 ФЗ надо смотреть, как в договоре прописаны обстоятельства непреодолимой силы. Вместе с тем, в случае отказа в иске застройщика к контрольному органу велика вероятность того, что дольщики пойдут требовать свой ущерб к застройщику, указывая, что отзыв согласия на строительство не есть обстоятельство непреодолимой силы.
Судя по открытым источникам, «Инград» компания в целом убыточная и возместить столь масштабные потери если и сможет, то лишь из оборота с других своих строек, превратившись в строительную пирамиду. И в случае возможного банкротства застройщика дольщики «Инграда» все равно окажутся на пороге Фонда защиты прав дольщиков, который, возможно, все-таки найдет государственные деньги расплатиться с ними несколько лет спустя.
Очевидно, что самым благополучным исходом могло бы стать решение суда в пользу ООО «Молин Групп» и «Инграда». Но тогда остается вопрос, что делать с Внуково, самолетами, пролетающими над ЖК «Филатов луг» иногда по паре в минуту, и профессионализмом чиновников Росавиации, которые о необходимых экспертизах вспоминают через пару лет после принятых согласований?
