Властям следует определить, что входит в понятие «объекты незавершенного строительства», а также обозначить их реальный объем. Такое заявление сделал глава Счетной палаты Алексей Кудрин на селекторном совещании по проблемам незавершенного строительства, подчеркнув, что если власти грамотно пересчитают проблемные объекты, то вопрос с долгостроями решится в течение двух-трех лет.
«Говоря о «незавершенке», мы имеем в виду так называемые проблемные объекты: брошенные, долгострой. Сегодня же незавершенное строительство предполагает все, что строится, в том числе и в нормативные сроки. Поэтому мы должны выделить то, что строится именно с нарушением сроков, в каком состоянии находится этот объект, сколько прошло времени с момента плановой сдачи», - передает ТАСС слова руководителя Счетной палаты.
Кроме указанной меры, по мнению Кудрина, потребуется определить или создать ведомство, которое станет отвечать за решение вопроса. Это ведомство заменит отвечающих за долгострои сегодня Минстрой и Минэкономразвития. Также властям необходимо актуализировать бюджетную отчетность и предоставлять данные ежеквартально, а не ежегодно.
Сама Счетная палата оценивает количество незавершенных объектов строительства в России в 71,3 тыс. единиц и подразделяет их на три категории: объекты, строительство которых ведется в плановом порядке; «брошенные», строительство которых приостановлено или законсервировано; а также «долгострои», которые возводятся более пяти лет.
Проблема долгостроев существует, и она не маленькая, отмечает руководитель аналитического департамента «Международного финансового центра» Роман Блинов. Из года в год в стране появляются объекты, которые по самым разным критериям можно называть и недостроем, кроме того, в борьбе между нашими курирующими строительство ведомствами уже не раз и не два эта тема всплывала на повестку дня. Вопросов, связанных с определением «недострой», и вопросов, что с этим недостроем делать, много.
«Мысли, высказанные на данную тему Алексеем Кудриным, вполне разумные, и если их претворить в жизнь, то очевидный позитив и даже, возможно, сдвиг в лучшую сторону будет. Надо признать, что в данной теме есть не только сразу два курирующих ведомства и разрозненность в четком понимании основного определения самого понятия – «долгострой». В отношении всего этого вопроса, так называемого «долгостроя», есть понимание, что с такими объектами мы еще столкнемся и не раз. Более того, новые объекты, отнесенные к этому самому долгострою, у нас в стране появляться будут, и не раз», – заявил эксперт «Веку».
Вопросы, связанные с общим пониманием ситуации, давно уже надо было бы решить, полагает Блинов. Но, как всегда, у нашего правительства то руки не доходили, то они выхода из положения не находили. И остается только надеяться, что в перспективе мы увидим позитивные и реальные шаги по направлению к борьбе с «недостроем». «Но с учетом того факта, что реальной ответственности за результаты своей деятельности у нас не несет ни одно из ведомств, этот вопрос может погрязнуть в широкой дискуссии между ведомствами и так и остаться нерешенным», – говорит эксперт.
Вопрос с долгостроями и обманутыми дольщиками остро стоит вот уже на протяжении полутора десятков лет, соглашается генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков. В первую очередь потому, что тысячи семей поверили недобросовестным застройщикам и вынуждены платить не только ипотечный кредит за жилье, которым не могут пользоваться, но и большинство из них дополнительно платит за аренду квартир, чтобы где-то жить с супругами и детьми. Естественно, это снижает качество жизни россиян и их доверие к власти, которая не решает проблему.
Сейчас число договоров долевого участия обманутых дольщиков превышает 98 тыс., не достроены около 800 объектов. Наиболее остро проблема стоит в Краснодарском крае, Ростовской, Самарской, Челябинской и Омской областях, а также в Республике Башкорт*остан. Предложение о том, чтобы ввести точное определение понятия «объекты незавершенного строительства», а также обозначить их реальный объем, - уже большой шаг для решения проблемы, но одного такого плана недостаточно, уверен аналитик.
По словам Савченкова, нужно работать с каждым регионом отдельно, рассматривая вопрос со смягчением законодательства – не все объекты можно и нужно достраивать (у некоторых готовность составляет менее 20%, а качество возведенного объекта очень низкое). В таком случае муниципалитетам стоит напрямую работать с надежными застройщиками, предлагая им земельные участки по льготным ценам, а взамен получая квартиры для обманутых дольщиков.
Между тем, любой объект незавершенного строительства – это удар как по потребителю, так и по региону, в котором он расположен, комментирует ситуацию эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Нужно понимать, что под долгостроями понимают и дороги, и теплотрассы, и коммунальные объекты. В том, что их более 70 тыс. по всей стране, нет ничего удивительного. Законодатель в самом деле учитывает в списке объектов незавершенного строительства (ОНС) абсолютно все стройки, даже которые возводятся без отставания по срокам ввода в эксплуатацию. К тому же история ряда таких объектов тянется еще с 90-х годов, когда амбициозные девелоперы и инвесторы не рассчитали своих возможностей и прекратили строительство.
Предложение Кудрина об оптимизации управления этим вопросом, безусловно, логично и правильно, полагает и этот эксперт. Ситуация, когда два ведомства занимаются одним и тем же, не должна возникать. Но, заявил он «Веку», с другой стороны, понять, кто именно должен заниматься вопросом долгостроев, будет сложно, поскольку вроде это и фронт работы Минстроя, а вроде и бюджетные инвестиции.
Что касается потребителей, то по большому счету здесь нет причин для волнения, поскольку количество жилищных объектов незавершенного строительства менее 5%, и достраивать их государство будет за свой счет, констатирует Кричевский. Из 1051 застройщика, фигурирующего в списке долгостроев, около 250 появились в этом году из-за введения эскроу и невозможности получить проектное финансирование.
Да, признает аналитик, появление новых недостроенных жилых домов в будущем система эскроу предотвратила. Это же касается и инфраструктурных объектов. Но если говорить о коммерческой недвижимости, то в России осталось крайне мало застройщиков, которые так плохо планируют бюджет, что им придется останавливать строительство. А это уже проблемы у бизнеса, которые также могут отразиться на огромном количестве россиян.
Кстати, обращает внимание аналитик управления операциями на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александр Осин, наибольшая доля объектов ОНС у Росавтодора. По данным на 1 января 2015 года, этот показатель составил 477,2 млрд. рублей, или 24,2% общего объема незавершенного строительства. И, судя по последним комментариям СП, посвященным проблеме «незавершенки», значимых изменений в этой области не произошло, поэтому лидерство Росавтодора по объемам ОНС, вероятнее всего, сохраняется.
Еще один лидер – Минздрав. Из 71,3 тыс. объектов незавершенного строительства, отмеченных в докладе Счетной палаты, 19 – учреждения, подведомственные Минздраву. По данным за 2015 – 2019 годы, значительные объемы незавершенного строительства также установлены в Росжелдоре и Росморречфлоте.
Фактически недостроенные объекты оказываются «брошенными в чистом поле» и финансирование их просто периодически прекращается, о них государство «забывает», заявил аналитик «Веку». Причина – отсутствие экономического спроса на инфраструктуру. Новые дороги не нужны «закредитованному» бизнесу, доля «просрочки» которого банкам, по данным 34-триллионного рынка кредитования нефинансовых организаций – на 15-летнем максимуме при отрицательных на уровне -1,1% (г/г) темпах реального прироста объема таких займов.
При этом государство не планирует и не проводит мер по докапитализации банков, уровень достаточности капитала и резервов которых сейчас не выше, чем перед кризисом 2008 года, и ниже, чем перед кризисом 2014 года, нет в бюджете и мер помощи заемщикам. Годовой прирост расходов на национальную экономику в принятом бюджете ниже оценочного уровня номинального прироста ВВП, сложившегося даже в середине неблагополучного для экономики 2019 года.
И возникает вопрос, говорит Осин: для кого эти стройки, если новые дороги не нужны бизнесу, а строительство новых медицинских центров не обеспечено финансированием расходов на здравоохранение в целом. Иными словами, по этим дорогам некому ездить, в этих новых медицинских центрах некому и нечем лечить.
Только реформирование системы контроля над ОНС - это не решение проблемы, уверен Осин. Счетная палата может достроить центры – они будут функционировать наполовину в условиях хронического недофинансирования. Счетная палата может реализовать завершение строительства дорог, расходы на их ремонт и обслуживание будут отвлекать средства региональных бюджетов, затрудняя реализацию программ стимулирования.
Так или иначе, Счетная палата попросту опять выступает с критикой, формируя политический капитал, но не задевая сути проблемы – экономического застоя, для преодоления которого необходим комплекс мер, включая снижение налогов на производство, ремонетизацию финансовой системы, отказ от невыгодных экономике пенсионных и прочих регулятивных нововведений.
