История, которую мы расскажем, к сожалению, в последнее время встречается нередко. К депутату Совета депутатов Проспект Вернадского Александру Сухорукову обратилась за помощью жительница одного из московских районов, которая вместе со своей семьей по решению суда может оказаться вскоре на улице, пополнив сообщество московских «бомжей». Александр Сухоруков организовал встречу в Управе, где женщине помогли разобраться с документами, вызвал телекомпании и обратился в редакцию Агентства федеральных расследований. История не оставила равнодушными никого.
5 ноября должно пройти слушание в Никулинском суде, где истец – Департамент имущественных отношений Москвы потребует выселить семью с 3-летним ребенком из квартиры, которая, как выяснилось, попала под арест в связи с тем, что в свое время была приобретена у мошенников.
Исковое заявление (имеется в распоряжении редакции. – FLB.ru), уже предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения. В такой же категории дело проходит и на сайте Суда.
А история такова. В 2006 году дочь «ответчика» Елены Д. по иску получила в наследство деньги за часть проданной квартиры ее умершего отца. Вместе с мамой решили продать свою маленькую «однушку» и приобрести квартиру побольше. Взяли кредит на ремонт, поскольку квартира досталась в ужасном состоянии, и начали обустраиваться. Через некоторое время дочь вышла замуж, родился мальчик, которому сейчас 3,5 года. И вот в апреле 2015 года Елена вдруг узнает по «сарафанному радио», то есть от такого же пострадавшего покупателя, что уже три года живет в квартире, на которую наложен арест.
Как следует из Постановления Головинского районного суда от 28 апреля 2012 года (также имеется в распоряжении редакции. – FLB.ru), в связи с раскрытым мошенничеством арест был наложен на 17 квартир в разных районах Москвы.
Дело в том, что группа мошенников в 2007 году сумела продать все эти квартиры. Злоумышленники уже осуждены. Занимались простым делом - умирал пожилой, одинокий человек, они фальсифицировали документы, продавали квартиру, на чем их и поймали.
Но вот теперь расплачиваются те, кто эти квартиры приобрел, причем цепочка покупателей в некоторых случаях не ограничивается двумя-тремя собственниками, поскольку дом 1963 года постройки. Сейчас им предстоит сразиться в суде с Департаментом имущественных отношений и Управлением Росреестра по Москве, которые заявили свои права на квадратные метры простых москвичей.
Итак, обычные люди, которые либо копили всю жизнь на жилье, либо получили в наследство скупые квадратные метры, и в результате добросовестно приобретя жилье и радуясь тому, что есть своя крыша над головой, вдруг оказываются лицом к лицу с теми, кто в течение нескольких минут может решить их судьбу: оставить без крова. Паника обоснована.
Старушки-инвалиды, которые рассчитывают на социальных адвокатов, молодые семьи, которые не могут позволить себе иметь еще детей, потому что не знают, где они окажутся после решения суда, 54-летняя одинокая женщина, которая вряд ли сможет накопить на новую квартиру, все они могут пережить в скором времени горе, которое поправить уже будет очень сложно. Для многих из тех, с кем нам довелось поговорить, это вопрос «жизни и смерти», поскольку другого жилья просто нет.
В то же время Департамент, который собирается отнять это жилье, вряд ли испытает горе, если не получит желаемые квадратные метры. Безусловно, дежурно решить вопрос обеспечения жильем какого-нибудь очередника с не всегда ясным социальным статусом – галочка в работе чиновников. Голодать ни Департамент, ни Росреестр не будут, и теплом и комфортом будут обеспечены. Для решения вопроса в суде в их пользу есть практически все: а именно – административный ресурс. При этом чиновники департамента имущества Москвы не особенно переживают о том, что закон не на их стороне. Но давайте посмотрим на другую сторону. В результате, если суд удовлетворит исковое требование о выселении семей, причем, напомним, без предоставления другого жилого помещения, какие чувства будут испытывать обычные старики, женщины и дети, оставшиеся без жилья? Не потеряют ли они доверие к власти? Ведь в данном случае получится, что государство отберет последнее.
Опять сработает право сильного?
Хотя, если пристальнее присмотреться к ситуации, то есть, над чем подумать не только опираясь на эмоции.
Из разговора с адвокатом одного из таких «ответчиков», Антоном Стассием, выяснилось, что Департамент далеко не всегда отслеживает, кто, куда и когда выбывает, и по какой причине. А ведь именно в обязанности Департамента имущественных отношений входит составление базы данных по запросам в ЗАГС и Росреестр о том, кто умер, где одинокий старик и прочее. Зато именно это отслеживали мошенники вместо Департамента, на чем и были созданы схемы, в результате которых появились квартиры, из которых теперь, спустя несколько лет, могут быть выселены ни в чем не повинные граждане.
Ведь «ответчики» добросовестно приобрели жилье – они отдали за него деньги, накопленные за долгие годы, заработанные нелёгким трудом, что подтверждают свидетельства о праве собственности и договоры купли-продажи. Да и приобретали они эту собственность у живых людей. А если документы не поддельные, что легко проверяется любой экспертизой, то какие вопросы могут быть к собственникам? Да и как проверить чистоту квартиры, если у нее уже было до этого не два и даже не три хозяина?
Защитить гражданина в этом случае может только суд, на котором нужно доказать, что гражданин является добросовестным приобретателем имущества. Доказать это не сложно – правоустанавливающие документы, указанные выше, и расписка о передаче денег продавцу – достаточные для этой цели доказательства. Вот только суд часто смотрит на них сквозь пальцы, заведомо защищая интересы родственной структуры – администрации города Москвы.
В 2011 году, описывая аналогичную ситуацию, «Газета.Ru» отмечала следующее: «С одной стороны, есть гражданин, добросовестный приобретатель, с другой стороны государство, а не пострадавшее частное лицо. В таком случае гражданин вправе требовать от государства возмещения стоимости изъятой квартиры или предоставления ему ее в натуральном виде на правах собственности (что для всех проще).
Основная проблема состоит в том, что в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства, спорное имущество (в нашем случае - квартира) может быть изъято даже у добросовестного приобретателя, если оно было похищено у первоначального собственника. Но разве в нашем случае Елена Д. не является добросовестным приобретателем квартиры? Разве при покупке квартиры она должна была знать о каких-либо юридических проблемах, имеющихся у предыдущих владельцев? И самое главное: квартира не могла бы быть похищена у департамента имущества города Москвы, если бы этот департамент добросовестно исполнял свои обязанности в части управления вверенным ему имуществом.
Ведь, согласно закону, единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация собственника в ЕГРП. Раз у предыдущих владельцев были выданные Управлением Федеральной регистрационной службы свидетельства о праве собственности на квартиру, то, следовательно, их право собственности было зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и у Елены Д. нет никаких оснований сомневаться в легитимности своих прав.
Не грех вспомнить и ст. 52 Конституции: «Права потерпевших от преступлений и злоупотреблений властью охраняются законом. Государство обеспечивает потерпевшим доступ к правосудию и компенсацию причиненного ущерба». Речь идет о том, в данном случае, что государство в лице Департамента имущественных отношений желает воспользоваться этим механизмом и забрать спорную квартиру в свою собственность, лишив тем самым Елену Д. не только квартиры, но и денежных средств, уплаченных за нее. Разве такой исход дела был бы справедлив по отношению к Елене и ее семье с маленьким ребенком? Не будет ли он противоречить Конституции и самому смыслу закона, устанавливающему баланс интересов собственника, утратившего имущество, и добросовестного приобретателя?
Может быть, приоритет должны получить интересы гражданина, который добросовестно приобрел квартиру у лица, чьи права были надлежащим образом зафиксированы в реестре (ведение которого также осуществляет государство)?
Итак, признает ли суд последних покупателей добросовестными? Если суд покупателям не поверит и не посчитает их добросовестными приобретателями квадратных метров, то граждане совершенно точно лишатся и жилья, и денег.
Ведь решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, местным судам, как рекомендует Верховный суд, необходимо учитывать несколько важных моментов. К примеру, надо в судебном заседании выяснить - был ли осведомлен гражданин о наличии записи про эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и поинтересовался ли он о праве собственности у продавца. Обязательно проверить - была ли проявлена покупателем "разумная осмотрительность при заключении сделки". Судя по анализу Верховного суда, он считает чуть ли не главным вопросом в подобных исках определить, какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество.
При этом суды обязаны смотреть, а было ли где-то зафиксировано наличие обременений, связанных с квартирой, включая наложенный арест. А еще суды на местах обязаны уточнить - производил ли человек, считающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его покупки. Или он, что называется, "платил не глядя", соблазнившись, например, низкой ценой.
По мнению Верховного суда РФ, о добросовестности приобретателя может свидетельствовать такой факт, что человек ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, лично осмотрел квартиру.
Остается дождаться, насколько гуманное и справедливое решение примет суд. Что будет с 17 семьями? Сочтет ли суд, что защита стариков-инвалидов, одиноких женщин и детей выше, чем приобретение в собственность Департаментом имущественных отношений столицы нескольких десятков квадратных метров?
Последнее слово за судом.
PS: Как говорят адвокаты, если документы Ваши соответствуют законодательству и не имеют правовых недостатков, то они защищают Вас, как добросовестного приобретателя. При этом не помешало бы найти копии тех документов, которые бы подтверждали, что Вы знакомились с документами, когда собственником квартиры значился Ваш продавец. Также нужно указать на факт исполнения Вами обязательства по оплате денежных средств за купленное имущество: одним словом, у Вас должна быть расписка бывшего собственника о получении им от Вас денежных средств. Также Вы должны учесть норму статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, только если добросовестный приобретатель свое право приобрел по безвозмездной сделке, или же если имущество выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли. В зависимости от того, какой иск Вам предъявят, Вы можете заявить встречный иск о признании Вас добросовестным приобретателем имущества.
