С началом этого года многие банки поняли, что развитие и стремительный рост ипотеки оказался явлением кратковременным.
Выдавая ипотечные кредиты, банки не слишком беспокоились о возврате кредитов и выдавали их под относительно небольшие проценты. Главное, что требовали кредитные организации – подтверждение соответствующим документом стабильного дохода потенциального заемщика. При этом многие банки при оформлении договора ограничивались лишь телефонным подтверждением полученной информации с места работы заемщика.
Выдав кредит, банки в большинстве своем обращались в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое без проволочек рефинансировало кредит, и банк практически сразу получал полную сумму, эквивалентную выданному кредиту. И таких банков – клиентов АИЖК – было около 90%.
Однако в начале этого года из-за нехватки ресурсов АИЖК в несколько раз сократило объемы рефинансирования. Банки фактически оказались без надежного прикрытия, или один на один с заемщиком.
По свидетельству аналитика «Тройки Диалог» Ольги Веселовой, «сейчас банки испытывают с ипотечными кредитами ощутимые сложности. Одна из главных причин – для ипотеки нужны длинные пассивы, в которых банки сейчас испытывают большой дефицит. К тому же занимать деньги за рубежом для кредитования ипотеки – дело довольно сложное, требующее времени. В связи с этим банки сейчас снизили объемы кредитования и такого роста, как в прошлые годы, когда этот показатель доходил до 116%, уже нет. Банки пока не отказываются от программ кредитования. Во всяком случае, они об этом не объявляют, но то, что сейчас наблюдается сокращение темпов роста по объему кредитования – очевидно. В этом году наиболее вероятный рост составит 25%. Хотя банки не закрывают программы ипотечного кредитования, фактически они ужесточают требования к потенциальным заемщикам, повышают ставки по кредитам, что объективно ведет к сокращению программы».
Более того, очень быстро выяснилось, что заемщики (уже взявшие кредит) или потенциальные заемщики далеко не всегда обеспечены стабильными доходами, необходимыми для погашения кредитов. Среди них появились и откровенные обманщики, желающие любыми способами получить кредит, но и не думающие его возвращать.
Многие банки не нашли ничего лучшего, как постепенно сворачивать ипотечные проекты, другие значительно повысили процентные ставки для того, чтобы ограничить число обращений за кредитами. Большинство банков не решились брать в залог еще не построенное жилье своих клиентов ввиду того, что законодательство в этом вопросе далеко не однозначно гарантировало банкам права на жилье клиента, если он оказывался неплатежеспособным. К тому же девелоперы вполне могли заморозить строительство в случае, если среди претендентов на строящееся жилье часть оказалась некредитоспособной.
Круг замкнулся. Любопытно то, что предвидеть подобную ситуацию было не так уж сложно. На самом старте ипотечной программы было очевидно, что население просто по объективным причинам не способно быть добросовестным заемщиком. К примеру, средний заработок россиян составляет сейчас 15,5 тыс. рублей в месяц, тогда как цены на строящееся жилье достигают нескольких тысяч долларов за кв. метр. Ясно, что взять огромную сумму в кредит и вернуть ее, при этом с процентами, вещь для среднего россиянина явно непосильная.
По словам руководителя группы по вопросам кредитования Ассоциации российских банков (АРБ) Екатерины Прокопцевой, «с конца прошлого года на ипотечном рынке возникла сложная ситуация, которая связана с ипотечным кризисом в США. Денег на финансирование ипотечной программы у АИЖК стало меньше – на этот год было выделено 640 млрд. рублей, что явно недостаточно, поскольку клиентами АИЖК было подавляющее число банков, занимавшихся ипотечным кредитованием. В последние месяцы дело доходило до того, что АИЖК отказывало некоторым банкам в рефинансировании, и выданные кредиты остались на балансе этих банков. Агентство также ужесточило свои требования к банкам по выдаче кредитов. Это привело к тому, что часть банков, а это в основном мелкие и средние, свернули свои программы ипотечного кредитования, часть ужесточило свои требования к заемщикам. Во многом это объясняется тем, что данные банки не имеют выхода на международный рынок кредитования. Но и крупные банки в кризисной ситуации в США не могут быстро получить кредит за рубежом».
Правда, по словам Прокопцевой, деньги на ипотечном рынке вскоре должны появиться – с принятием закона об использовании пенсионных средств для кредитования постепенно открываются и зарубежные банки для российских кредитных организаций.
Как бы то ни было, но наиболее вероятный результат развития ситуации на ипотечном рынке – его тихое и постепенное сокращение, отказ от широкого использования ипотеки и поиски новых способов обеспечить жильем нуждающихся россиян.
