Власти не оставляют идею кратно увеличить объемы строительства, параллельно снижая ставки по ипотечным кредитам, чтобы наконец решить в России жилищный вопрос. Но проблема строительства нового жилья по всей стране не может быть решена только одними инструментами реализации целей нацпроекта, в котором сказано, что 120 млн. кв. м необходимо вводить ежегодно после 2024 года.
Против этого играет очень много факторов, объясняет «Веку» аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов. В их числе низкий экономический рост, поправки к законодательству о ДДУ, обязывающие застройщиков с прошлого года привлекать кредиты под финансирование своих проектов и по факту все больше и больше удовлетворять аппетиты банков, также против этого играет и инфляция, которая делает стройматериалы и услуги рабочих девелоперам еще дороже из года в год.
Конечно, признает эксперт, усилия правительства по снижению ипотечной ставки не проходят даром. В 2018 году поставлен рекорд по числу выданных займов, и жилья по итогам последних лет введено больше чем раньше, так, в 2018 году ставка добралась до отметки 9,4-9,5%, однако из-за колебаний в экономике в 2019 году средневзвешенная ставка по стране составила 9,8-9,9%, что также чуть притормозило амбиции. По итогам прошлого года банками выдано только 1,27 млн. ипотечных кредитов на 2,85 трлн. рублей, а это почти на 20% ниже результата 2018 года.
В первую очередь, на ставку по ипотеке влияет ставка ЦБ, напоминает Антонов. И если ее понижают, банки могут ослабить ипотечный процент, однако ЦБ в этом вопросе не всегда стабилен, и в прошлом году самая дорогая ипотека была отмечена в мае со ставкой 10,56%. В результате уже к 1 ноября прошлого года ставка опять подобралась к заветным 9,4% и позже обновила исторический минимум – в январе этого года ипотеку можно было взять под 9% годовых. Это, кстати, привело к новой волне спроса на ипотеку, так, в декабре банки выдали больше всего таких кредитов – сразу на 345 млн. рублей.
Однако нет причин ждать такого бума в этом году, уверен аналитик. Даже если в экономике не будет сюрпризов, ставка реально может пробить новый минимум, по общим ожиданиям, это 8,5-8,7%. Потребительский спрос на такие кредиты сдерживается отсутствием средств на первый взнос, а также ужесточением регуляторной нагрузки на банки, одной из причин большинство экспертов называет рост показателя долговой нагрузки (ПНД) на заемщика.
Существование проблемы подтверждают и банки. Так, Райффайзенбанк провел опрос среди потенциальных ипотечных заемщиков в России, которые намерены обратиться за подобным кредитом в течение ближайшего года, пишет «Прайм» со ссылкой на документ. В исследовании говорится, в частности, что 38% россиян, желающих взять ипотеку, не имеют свободных средств для первого взноса по такому кредиту.
В среднем россияне копят на первоначальный взнос по ипотеке от двух до четырех лет. И только 6% респондентов могут справиться с этим менее чем за год, 17% способны набрать нужную сумму за год, а 29% опрошенных формируют первоначальный взнос в течение пяти лет.
Набрать необходимую сумму в России достаточно непросто. 23% будущих заемщиков рассчитывают получить средства под залог старого жилья, 20% опрошенных планируют потратить на первый взнос по ипотеке материнский капитал, 13% — готовятся продать имущество, а 10% — взять на эти цели потребительский кредит. Как показал опрос, 62% будущих заемщиков самостоятельно скопили или продолжают копить деньги на первоначальный взнос. 35% из тех, кто готов накопить нужную сумму, откладывают какие-то деньги на первоначальный взнос каждый месяц.
Вообще, отсутствие первоначального взноса или его недостаточность для последующих посильных ежемесячных платежей всегда была одной из основных причин для оттягивания решения жилищного вопроса посредством оформления ипотечного кредита, отмечает управляющий Санкт-Петербургским филиалом РГС Банка Елена Веревочкина. Проблема, по ее словам, усугубляется еще и тем, что большая часть заемщиков - это простые люди, покупающие свое первое жилье и в текущий момент живущие на съемной квартире, что обычно существенно замедляет процесс накопления на достаточный первоначальный взнос.
Некоторое время назад банки предлагали программы ипотеки без первоначального взноса, однако, но они просуществовали недолго в связи с наличием высокого риска дефолта. Более того, за последний год вырос и сам первоначальный взнос, в среднем с 10 до 15%. В свою очередь, практически все ипотечные программы банков устроены так, что наиболее выгодная ставка предлагается по кредитам с персональным взносом более 25%. Так что проблема первоначального взноса становится все более актуальной, особенно в свете последних изменений Банка России в части ограничения долговой нагрузки. Да, они касаются прежде всего необеспеченных ссуд, но в целом инициатива скажется и на выдаче ссуд по другим направлениям, так, банки всегда оценивают общую долговую нагрузку для принятия итогового решения по выдаче ипотеки.
Другими словами, объясняет Веревочкина, если человеку недостаточно текущего дохода, то взять потребительский кредит на первоначальный взнос, а потом еще и ипотеку, не получится. С учетом текущего уровня ставок депозиты не способствуют приумножению средств, а только покрывают официальную инфляцию. Так что у потенциальных заемщиков, не имеющих поддержки от родственников, остается только один путь - серьезно отнестись к вопросу накопления средств на первоначальный взнос, не позволять себе импульсивные незапланированные крупные покупки, грамотно использовать наиболее выгодные финансовые инструменты для увеличения пассивного дохода, а также программы господдержки, включая использование материнского капитала.
В том, что около половины россиян не имеет возможности внести первоначальный взнос по ипотечному кредиту, нет ничего удивительного, признает и эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Доходы населения не растут с 2014 года, потребительская инфляция находится на уровне выше официальной, реформа долевого строительства также не способствует большей доступности жилья даже несмотря на снижающийся процент по кредитам, поскольку эту скидку банки добирают от застройщиков с процентов по проектному финансированию.
Гораздо печальнее и опаснее другое – залог старого имущества и потребительские кредиты для первого взноса. В чем логика закладывать старое жилье для получения возможности прокредитоваться для покупки нового – абсолютно непонятно. Равно как и получение потребительского кредита для этих целей. В этих случаях существенно возрастает нагрузка на бюджет людей, поскольку обслуживать придется уже два займа. Более того, для банка просмотреть кредитную историю заемщика – вопрос одной минуты.
Что будет делать человек, если он уже получил потребительский кредит, а ему ввиду предельной долговой нагрузки или не самой лучшей кредитной истории не одобряют ипотеку? Здесь очевидна пропасть между ожиданием и реальностью, а сложилась она из-за финансовой безграмотности населения, говорит Кричевский. Прекрасно известны истории с валютной ипотекой, когда люди вместо условного миллиона рублей при взятых у банка в кредит 500 тысячах отдавали по 2-3 миллиона.
Тем не менее, уверен аналитик, в ближайшее время негативная тенденция сохранится из-за отсутствия роста доходов населения. А снижение процентной ставки по ипотеке заставляет смотреть на вопрос кредитования несколько уже, чем стоило бы. Есть большой риск увеличения количества банкротств и дефолтов по ипотечным кредитам уже через два-три года, поскольку обслуживать два-три крупных займа для подавляющего большинства сограждан станет слишком тяжелой ношей.
Идеальным сценарием для заемщиков было бы накопление первоначального взноса от 30% стоимости квартиры, так как, скопив такую сумму, им будет проще сокращать необязательные статьи расходов семейного бюджета. Но это, скорее, вопрос финансовой грамотности населения, повышать которую необходимо повсеместно. Даже при использовании материнского капитала, который теперь дает возможность внести первоначальный взнос в большинстве регионов.
И все же в целом 2020 год еще может стать отправной точкой в развороте отрасли в сторону роста, говорит Антонов. В любом случае правительство будет педалировать процессы для того, чтобы они работали на повышение статистических показателей. Учитывая низкие доходы населения, деятельность застройщиков будет разворачиваться все больше в самый низкобюджетный сегмент с целью отвечать на запросы покупателей с небольшими финансовыми возможностями, банки же также будут искать варианты одобрять все больше таких кредитов.
