Именно сюда течет огромный поток людей и транспорта, поэтому с посещаемостью «Галереи Краснодар» проблем не было и нет, - пишет «Новая газета» в № 114 за 8 октября 2012 г.
Раньше здесь работали продуктовый и мебельный рынки. Краснодарская мэрия думала эти рынки снести, чтобы построить на их месте дорожную развязку, площадь с фонтанами и парковку. Это могло бы решить ряд проблем, включая транспортную. Рынки действительно снесли, малых предпринимателей выбросили на улицу. Но площадь не построили. В 2005 году краснодарская администрация в соответствии с постановлением мэра продала фирме «Сити-парк» 1,83 га земли. Место мелкого бизнеса занял крупный.
Торгово-развлекательный комплекс «Галерея Краснодар» открыли в октябре 2008 года. Церемонию возглавил лично кубанский губернатор Ткачев. ТРК состоит из пяти этажей, включая подземный. Общая площадь — 94 400 квадратных метров. Кроме сотен небольших магазинов есть несколько гипермаркетов, кинотеатр, рестораны. Ежегодная выручка — около 1 млрд руб. Ничего подобного в центре Краснодара нет.
Дзюдо рулит
Торгово-развлекательным центром «Галерея Краснодар» управляет ОАО «ТПС Недвижимость» (прежнее наименование — ОАО «Инвестиционная компания ТПС»). Владельцами ОАО «ТПС Недвижимость» являются Александр Пономаренко и Александр Скоробогатько— бывшие основные владельцы Новороссийского морского торгового порта. По данным Forbes, совладельцем «ТПС Недвижимости» выступает и миллиардер Аркадий Ротенберг — акционер того же Новороссийского порта, ленинградский спарринг-партнер Владимира Путина по дзюдо.
Пономаренко, Скоробогатько и Ротенберг контролируют «ТПС Недвижимость» через фонд, который до недавнего времени назывался Grand Malls Development (Аркадий Ротенберг, по данным Forbes, может контролировать более четверти акций фонда). Фонд зарегистрирован на острове Джерси, ему принадлежат 79,9% ОАО «ТПС Недвижимость». Еще на 10% компанией «ТПС Недвижимость», по нашим сведениям, владеет ГУ «Фонд имущества Краснодарского края». Владельцы остальных 10% нигде не раскрываются. Известно, что сейчас фонд Grand Malls Development реформирован в компанию TPS Real Estate Holding Ltd.
Изучая ОАО «Галерея Краснодар», натыкаешься на другие знакомые имена. Так, директором «ТПС Недвижимости» значится предприниматель Андрей Дмитрюк. В июне 2006 года он выкупил у Новороссийского морского торгового порта 17% акций Инвестсбербанка. Впрочем, блогерам Дмитрюк известен в другом контексте. Не так давно в интернете всплыли видеоролики, где совсем молодой человек за рулем шикарного автомобиля бесцеремонно нарушает ПДД, разгоняя водителей с помощью «крякалки» и громкоговорителя. Расследование общества «Синие ведерки» показало: за рулем сидел сын Андрея Дмитрюка Александр.
Под покровом офшора
Владельцем торгово-развлекательного центра является ОАО «Галерея Краснодар», созданное в апреле 2006 года. Учредителями были государственное учреждение «Фонд имущества Краснодарского края», ООО «Краснодарский торговый комплекс», московское ООО «ЦентрИнвестКонсалт», краснодарское ООО «Интеркомплекс», а также фирма Okonedo Holdings, зарегистрированная на Кипре. И тут начинается самое интересное. Генеральным директором «ЦентрИнвестКонсалта» числился Алексей Олегович Чиналиев (ФИО почетного консула Кыргызской Республики в Краснодарском крае). Что касается ООО «Интеркомплекс», то в 2007 году, согласно системе «СПАРК-Интерфакс», 52% фирмы принадлежали Татьяне Баталовой. Это дочь кубанского губернатора Ткачева. Учредителем же «Интеркомплекса» значился ее муж, Роман Баталов.
Остальные 48% контролировал Александр Ремезков — на тот момент кубанский вице-губернатор, который от имени Ткачева «разруливал» в крае крупные финансовые вопросы. Его причастность к «Галерее Краснодар» далеко не случайна. В 2006—2008 годах он входил в совет директоров Новороссийского морского торгового порта, когда он принадлежал Александру Пономаренко, Александру Скоробогатько и Аркадию Ротенбергу. Продав акции порта, Пономаренко взял Ремезкова в новый бизнес-проект.
Впрочем, краснодарское ООО «Интеркомплекс», судя по всему, выдавало бизнес-интересы краевой администрации слишком явно. В начале 2008 года акции Татьяны Баталовой отошли самому губернатору Ткачеву, а через несколько дней — Роману Баталову. Остальные 48% «Интеркомплекса», принадлежавших вице-губернатору Ремезкову, перешли Жанне Арефьевой — совладелице компании «Эксим», в которой Ремезков работал до своего вице-губернаторства.
Затем фирма «Интеркомплекс» продала часть акций фирмы «Галерея Краснодар» кипрской компании Vempolex Holding. Остальные 80,1% акций сосредоточил у себя один из учредителей «Галереи Краснодар» — фирма Okonedo Holding, зарегистрированная опять же на Кипре. Александр Ремезков стал депутатом Госдумы от «Единой России», а «Интеркомплекс» находится в состоянии ликвидации. Так что ни депутат, ни губернатор, ни «Интеркомплекс» к ОАО «Галерея Краснодар» с формальной точки зрения отношения уже не имеют — обе фирмы-владелицы находятся за рубежом.
Наполеон отдыхает
Недавно в Краснодаре состоялось мероприятие с замысловатым названием «закладка первого камня второй очереди «Галереи Краснодар». Суть в том, что рядом с торгово-развлекательным центром планировали строить стоянку, но сейчас на этом месте будут строить продолжение «Галереи». Компания «ТПС Недвижимость» намерена инвестировать в новый проект около 3 млрд руб. Общая площадь обеих очередей составит 145 тыс. кв. м.
Впрочем, «Галерея Краснодар» — далеко не единственный проект ОАО «ТПС Недвижимость». В портфеле компании — новый торговый центр в Сочи общей площадью 155 тыс. кв. м, а также строящийся центр в Новосибирске на 124 тыс. кв. Метров. Но и это лишь начало. В ближайшие пять лет компания планирует построить 12—15 торговых центров в Москве и других крупных городах России общей площадью около 2 млн кв. м.
Успешный бизнес в России всегда имеет логическое объяснение. И «Галерея Краснодар» вряд ли является исключением. Дело даже не в том, что акции торгово-развлекательного центра оборачивались в окологубернаторских кругах. «Новая газета» рассказывала о том, что Александр Пономаренко, который является одним из владельцев «ТПС Недвижимости», купил дворец под Геленджиком. И что этот дворец всему миру известен как «дача Путина». И что Пономаренко вложил в него около 350 млн долларов и теперь должен присматривать за дворцом, чтобы там в любой момент можно было отдохнуть. Сами понимаете, у такого человека проблем в российском бизнесе быть не может».
В конце июня в публикации «Нужен не любой, а такой, как Ротенберг» Агентство федеральных расследований FLB рассказывало: «К многочисленным инфраструктурным бизнесам Аркадий Ротенберг добавил еще один — девелопмент и управление торговой недвижимостью. «С моими партнерами по Новороссийскому порту (НМТП) [бывшим председателем совета директоров порта Александром Пономаренко и депутатом Госдумы Александром Скоробогатько] мы создали компанию TPS Real Estate Holding Ltd (раньше называлась Grand Mall Development Ltd), которая строит торгово-развлекательные центры (ТРЦ)», — рассказал он в интервью Forbes.
Пономаренко подтвердил, что «после выхода из [совместного с Ротенбергом проекта НМТП] мы решили вместе инвестировать в ТРЦ и создали [эту] компанию».
По словам Пономаренко, владеющего также известным как «дворец Путина» комплексом зданий под Геленджиком, траст, действующий в интересах его семьи и семьи Скоробогатько, инвестировал в капитал TPS $1 млрд, а компания Roseport Overseas Ротенберга — еще $0,5 млрд. По данным регистратора острова Джерси, траст Пономаренко и Скоробогатько Indigo Global Investments Ltd. выкупил по цене $1 за акцию 1 млн акций фонда Grand Malls Development, а Roseport Ротенберга — 0,5 млн акций.
В системе СПАРК указано, что Пономаренко владеет компанией «ТПС Недвижимость». Сайт компании утверждает, что она — правопреемница существовавшей с 2004 года «Инвестиционной компании ТПС» (ИК ТПС), занимавшейся стивидорным бизнесом и инвестициями в недвижимость. В уставе «ТПС Недвижимости» говорится, что TPS Real Estate — это всего лишь ее англоязычное название. Однако и Пономаренко, и представители Ротенберга отрицают, что это одна и та же фирма. Пономаренко рассказывает, что ИК ТПС была реструктурирована и переименована в ОАО «ТПС Недвижимость». Она выполняет функции управляющей компании, специализируется на поиске проектов, их оценке, due diligence, организации и контроле строительства, а также эксплуатации ТРЦ. А владеет объектами TPS Real Estate Holding, выкупившая их у ИК «ТПС».
Капитал фонда Grand Malls Development, свидетельствуют данные регистратора острова Джерси, был сформирован в апреле-мае прошлого года. По данным самой «ТПС Недвижимости», он появился среди ее акционеров в октябре. Первоначально его доля составляла 69,9%, а к маю нынешнего года она увеличилась до 79,9%. Еще 10% компании находится в собственности Краснодарского края, и в соответствии с местным законом о программе приватизации на 2012-2013 годы, они должны быть приватизированы до конца нынешнего года. Приватизационный конкурс, по словам Пономаренко, еще не проводился.
Конкурентные преимущества
В 2008 году была сдана первая очередь ТРЦ «Галерея Краснодар» в Краснодаре, а сейчас идет подготовка к строительству второй очереди, первый камень которой закладывается 28 июня. Общая площадь составит 122 000 кв. м, из них 66 000 кв. м — арендуемая. А в Сочи заканчиваются отделочные работы в ТРЦ «МореМолл» (155 000 кв. м, 80 000 — арендуемых), который откроется до конца нынешнего года, в центре же Новосибирска на участке 2,9 га готовится строительство ТЦ «Новомолл». Строительство должно начаться в первом квартале будущего года и завершиться к концу 2014 года.
Замруководителя отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, Russia & CIS Анастасия Кузнецова, говорит, что «ТПС недвижимость» имеет на стадии управления и эксплуатации четыре офисных центра в Москве, а уже осуществленные инвестиции Grand Malls Development в торговую недвижимость оценивает в $390 млн. На завершение этих проектов потребуется, по ее подсчетам, еще $375 млн.
Первая фаза «Галереи Краснодар», считает Кузнецова, это «очень удачный старт на рынке торговой недвижимости России». «Несмотря на открытие накануне кризиса, — сообщила она Forbes, — объект быстро вышел на плановые показатели по посещаемости и товарообороту». ТРЦ качественно управляется, имеет наилучшее расположение в городе и сильный состав арендаторов, среди которых лидеры своих сегментов «М.Видео», «Киномакс», «Магнит», магазины группы компаний Inditex, NewYorker, NewLook, Koton, TopShop, Reserved. В 2011 году он генерировал покупательский поток свыше 8 млн человек и, как следствие, высокий товарооборот — около $170 млн (без учета НДС), говорит Кузнецова.
В ТРЦ «МореМолл» уже сдано в аренду более 85% торговых площадей. Он станет одним из крупнейших торговых комплексов на Кубани. Да и расположен в центре Большого Сочи: в 10 минутах ходьбы от железнодорожного и 20 минутах от Морского вокзала, поблизости от двух транспортных артерий побережья — Донской улицы и дублера Курортного проспекта. Кроме того, рассказывает Кузнецова, у ТРЦ есть и другие преимущества: низкая обеспеченность Cочи торговыми площадями, отсутствие конкуренции среди объектов торговой недвижимости, высокая покупательская активность населения и уникальная архитектурная концепция. По прогнозам самой «ТПС Недвижимости», ссылается Кузнецова, посещаемость «МореМолл» может составить около 12 млн человек в год.
Стратегия Grand Malls Development по строительству и приобретению современных высококачественных ТРЦ, безусловно, сделает ее крупнейшим участником российского рынка торговой недвижимости, заключает Кузнецова.
Пономаренко рассказывает, что TPS Real Estate Holding планирует владеть 12-15 ТРЦ общей площадью около 2 млн кв. м. Он надеется, что «компания с такими активами будет стоить около $5 млрд».
Административный ресурс
Для чего же бывшим владельцам порта, а теперь успешным девелоперам и рантье снова понадобился Ротенберг?
В прошлый раз Пономаренко и Скоробогатько, собравшие к 2006 году больше контрольного пакета НМТП, позвали Ротенберга, когда на горизонте появился противник, справиться с которым собственного административного ресурса не хватало. Через три года они все-таки уступили свой пакет порта, но, как считают на рынке, с высокой, на уровне 80%, премией.
Часть этих средств Пономаренко, Скоробогатько и Ротенберг могли внести в занимающийся девелопментом инвестфонд. К этому моменту его предшественница ИК ТПС успела столкнуться с административными препонами и помощь спарринг-партнера Путина по дзюдо могла понадобиться.
В 2007 году аффилированная с ИК ТПС компания купила у сочинского муниципалитета киноконцертный зал «Фестивальный» и заключила с администрацией города инвестиционное соглашение о строительстве на его месте многофункционального комплекса. На месте зала планировалось возвести три жилые высотки с магазинами, кафе и ресторанами. Площадь нового объекта и сумма вложений не назывались.
Бывший вице-спикер сочинского собрания депутатов Владислав Фунтяков рассказывал «Коммерсанту», что решение депутатов по поводу продажи «Фестивального» активно лоббировалось высокопоставленными чиновниками краевой администрации. Однако потом поддержка ослабла. Дошло до того, что власти города приостановили разработку проекта и даже грозили обращением в суд, чтобы вернуть «Фестивальный» городу. Однако до этого не дошло. В прошлом году мэр Сочи Анатолий Пахомов хвалился, что администрация договорилась с инвестором и вернула комплекс в муниципальную собственность.
Аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов полагает, что ситуация с НМТП повторяется. Участки в центрах городов и с хорошей проходимостью покупателей — это лакомые куски, на которые всегда найдется множество сильных претендентов. И чем привлекательнее «пятно», тем сложнее его получить. Если же речь идет о большом количестве таких площадок, задача становится еще сложнее. Здесь нужен административный ресурс. «Можно представить себе игрока, которому повезло получить один-два участка, — говорит Сафонов, — но, когда речь идет о десятке и больше, это заставляет задуматься». В такой проект, как у Пономаренко и Скоробогатько, с удовольствием вошел бы любой крупный инвестор, привлеченный высокой кэш-отдачей. Однако им, очевидно, нужен не любой, а такой, как Ротенберг, — способный помочь получить и защитить эти лакомые куски, говорит собеседник», - писал тогда Forbes."
