Тем временем эксперты предрекают, что «ПИК» пойдет на крайние меры, заложив под будущие кредиты свои денежные потоки. В этом случае банки смогут полностью контролировать деятельность девелопера, а его акционеры лишатся права распоряжаться финансами. А ведь еще каких-то пару месяцев назад представители компании уверенно твердили общественности о планируемом увеличении своей выручки более чем в три раза к концу 2008-го.
«Век» уже писал о том, что агентство Fitch Ratings несколько месяцев назад сообщило о помещении рейтинга группы компаний «ПИК» «под наблюдение» с возможностью снижения до «негативного». Аналитиков агентства обеспокоила та самая «высокая краткосрочная задолженность» компании, которую необходимо было погасить до 31 декабря 2008 года. Сумма долга на конец ноября прошлого года доросла до $1,32 млрд.
Однако руководители компании оптимистично рапортовали о том, что «ПИК» «собирается снизить долговую нагрузку за счет ожидаемого потока денежных поступлений от предпродаж жилой недвижимости». Еще тогда эксперты, анализируя падение спроса и цен на рынке жилья, с иронией относились к подобным заявлениям девелопера.
«ПИК» пытается сохранить хорошую мину при плохой игре. Компания, по всей видимости, просто скопировала ситуацию с США, которые тоже демонстрируют оптимизм, предпочитая не задумываться. Притом, что свой государственный долг американцы значительно увеличили», - сообщил «Веку» генеральный директор Центра политической информации Алексей Мухин.
Теперь, что и требовалось доказать, «ПИК» ищет заемные средства для рефинансирования текущей задолженности, которая сегодня выросла до $1,98 млрд. Приняв решение занять у банков почти 26 млрд. рублей, компания может заложить под будущие кредиты денежные потоки, которые девелопер планирует получить от продажи жилья, стройматериалов, выпускаемых на своих производственных площадках, и оказания подрядных услуг сторонним застройщикам.
На днях большинством голосов общее собрание акционеров «ПИК» одобрило получение «дочками» компании кредитных линий на общую сумму около 26 млрд. рублей сроком на пять лет по ставке не более 25% годовых в рублях и не более 20% - в долларах. Самая большая сумма (20 млрд. руб.) приходится на ЗАО «ПИК-Регион», еще по 3 млрд. руб.— на ОАО ДСК-2 и ОАО ДСК-3. В пресс-службе строительной компании подтвердили, что такое решение акционерами действительно было принято, но вот под какое залоговое обеспечение – комментировать не стали. Среди возможных кредиторов собрание акционеров назвало Сбербанк, Газпромбанк, Банк Москвы, представители которых сообщают, что пока структуры «ПИК» не обращались за получением заемных средств.
До кризиса, как известно, в качестве обеспечения по кредитам для девелоперских компаний выступали объекты недвижимости и акции компаний. Однако эксперты уже давно признали традиционные залоги неликвидными.
«Времена, когда девелоперы могли относительно легко привлечь средства за счет продажи активов, прошли. Общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к снижению цен на недвижимость», — говорится в сообщении Fitch Ratings.
Все это, по мнению экспертов, только усугубило и без того сложную ситуацию с кредитами на рынке недвижимости и оставило лишь один выход: отдавать в качестве залогов денежные потоки, а это фактически выворачивает должнику руки.
«При такой схеме банк ставит жесткие условия по объему выручки, часть которой автоматически переходит в счет погашения кредита, а также по срокам строительства объектов. Кредитор жестко контролирует расходы заемщика, который обязан досрочно вернуть кредит при первом же нарушении договора. Такая схема позволяет кредитору контролировать практически всю деятельность заемщика, а акционеры компании лишаются возможности управлять собственными финансами», - заявил представитель одного из банков.
Кстати, по словам заместителя руководителя аналитического департамента биржевой системы по купле-продаже долговых обязательств стройкомпаний «Открытый рынок строительных инвестиций» (ОРСИ) Сергея Жарского, ГК «ПИК» и ее дочерние структуры больше всех задолжали кредитным организациям.
Самыми крупными кредитами ГК «ПИК» являются кредит ВТБ на 2,7 млрд. рублей и кредит ВЭБ на $262 млн. Кстати, банк ВТБ уже подал к «ПИК» иск с требованием вернуть долг, а представители девелоперской компании, в свою очередь, назвали это «послепраздничным недоразумением» и заявили, что «ведут работу по реструктуризации задолженности». В такой нервной обстановке, по всей видимости, застройщикам действительно ничего не остается, как согласиться на все условия очередных кредиторов.
