Неподалеку от коммерческого парка «Пулковский», ближе к аэропорту, формируется еще одна коммерческая зона – деловая зона «Пулково-3». Это проект администрации Санкт-Петербурга по развитию территории, прилегающей к международному аэропорту «Пулково». Здесь площади в 36 га возводятся торговые, культурно-развлекательные, гостиничные и выставочные комплексы, деловые центры. Уже построены гипермаркет «Лента», «Автоцентр «Пулково», ТЦ «Меридиан» (20 тыс.м²) и ТРК «Пулково-3» (40 тыс. кв. м). В последнем комплексе размещен самый большой в Европе боулинг на 52 дорожки, кинотеатр на шесть залов (мультиплекс), два ресторана и бильярд.
Как отмечает директор департамента оценки и аналитических исследований агентства Becar Игорь Лучков, Пулковское шоссе уже сейчас является сложившейся деловой зоной, значение которой со временем будет только возрастать. Аналитики полагают, что офисный бум говорит о начале комплексного развития территории, до которой у городских властей долгое время не доходили руки. С началом превращения аэропорта «Пулково» в международный транспортный узел, земли рядом с ним ожидает волна цивилизованного освоения. В числе первых к процессу девелопмента решили приступить глава группы JFC Владимир Кехман и владелец компании «Авиамоторс» (официальный дилер BMW) Сергей Рукин.
На начало следующего года намечена сдача в Пулково-3 офисного центра класса А «Аэроплаза». Строительство восьмиэтажного здания общей площадью 32 тыс. кв. м ведется на участке площадью 0,9 га. Арендная площадь бизнес-центра составит 20 тыс. кв. м, вместимость паркинга – 175 машиномест. Девелопером выступает ООО «Невский проект», в равных долях принадлежащее Владимиру Кехману и Сергею Рукину. Предполагаемый объем инвестиций в объект — $50-60 млн.
Схожие планы по освоению территории есть у российского девелопера «Авиелен А.Г.» и финского KESKO. Оба проекта соответствуют европейским представлениям о развитии территорий рядом с хабами. Каждый предполагает строительство двух бизнес-центров класса А и гостиницы класса четыре звезды. Так, комплекс от «Авиелен А.Г.» будет состоять из двух сблокированных зданий – гостиницы почти на 300 номеров с конференц-залами на 700 мест и офисного здания на 500 сотрудников, а также отдельно стоящего административного комплекса на 750 сотрудников. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – 2009 год.
К тому же сроку планируется ввести в строй еще один объект – МФК «Адамант Парк» на углу Пулковского шоссе и Дунайского проспекта (холдинг «Адамант»). В 16-этажном здании общей площадью 127 тысяч м² разместятся офисный центр класса А (29 тыс. м²), гостиница «четыре звезды» на 350 номеров, зона апартаментов и пентхаусов, фитнес, торговля, двухэтажный паркинг и открытая парковка на 1169 автомобилей. Целых 150 тысяч кв. метров офисов задумано в составе жилого городка, который намерена построить на бывших землях кооператива «Лето» израильская корпорация Fishman Group. Реализация мегапроекта рассчитана примерно на восемь лет и подразумевает 5-6 очередей по 160-180 тыс. м² Серьезные планы и у британского инвестиционного фонда Raven Russia Limited. По двум петербургским проектам он работает в связке с московской компанией «Эспро Девелопмент». К концу 2008 г. вблизи аэропорта «Пулково» должны быть построены два комплекса (А-класса) на смежных участках общей площадью 15 га: «Кулон-Пулково» (примерно 34 тыс. кв. м) и «Пулково-Эстейт» (около 60 тыс. кв. м).
Интерес девелоперов к деловой зоне близ аэропорта отнюдь не случаен. Аналитики называют это строительство «перспективным», ориентированным на превращение существующего аэропорта «Пулково» в супер-современный транспортный узел. По словам экспертов Jones Lang LaSalle, идея размещения бизнес-центров класса А в районе международного аэропорта не нова для стран Европы и США, однако в России таких примеров пока нет. Так, в Москве офисными зданиями активно застраивается Ленинградское шоссе – в направлении на Шереметьево. В Петербурге же речь идет о создании делового района, целиком ориентированного на обслуживание международного хаба. «Потенциал территории прилегающей к Пулковским высотам только начинает раскрываться. В ближайшее время новая общественно-деловая зона может появиться около Московского шоссе (на территории бывшего совхоза «Ленсоветовский» и мясокомбината «Самсон»), — прогнозирует редактор журнала «Строительный еженедельник «Петрострой» Евгений Волков. — Инвесторов привлекают наличие просторных участков и более приемлемая цена их освоения, а также отсутствие жестких градостроительных ограничений, что позволяет возводить современные высотные здания с просторными крытыми паркингами.
Пустыми новые офисы явно не останутся. Специалисты подсчитали: рынок развивается настолько динамично, что в центре Петербурга места для всех желающих все равно не хватит. К тому же арендные ставки продолжают расти, и тем, кто не готов переплачивать за престиж, придется переезжать ближе к окраинам мегаполиса или даже обустраивать офис за его пределами. Уже сейчас можно прогнозировать, что арендные ставки в районе Пулково будут существенно ниже, чем в историческом центре, где на сегодняшний день сосредоточены бизнес-центры класса А. В центре стоимость аренды одного квадратного метра в год может доходить до $940, а в «Аэроплазе» — около $600-650. Для привлечения клиентов также можно сделать упор хорошей транспортной доступности места. В Jones Lang LaSalle предполагают, что основными арендаторами офисов класса А выступят компании, имеющие отношение к обслуживанию аэропорта – транспортные, логистические, почтовые, туристические, аудиторские фирмы, а также клиентские офисы банков, страховых и Rent-a-Car компаний. Часть площадей может быть использована как «офисы-на-час» — для проведения деловых переговоров и конференций.
В зоне Московского – Пулковского шоссе уже сдано и работает свыше 150 тыс. кв. м торговых площадей, а к 2008 году к ним прибавится еще 180 тыс. кв. м – торговые центры «Лето» от «Системы Галс» и «Шушары» от «Адаманта». Здесь также расположены производственные площадки Соса-Cola и Wregley. «В конце 2006 г. крупнейший сельхозпроизводитель региона — ЗАО «Лето», на землях которого несколько лет назад начинала создаваться новая общественно-деловая зона, продало свой последний земельный участок под застройку», — рассказывает Евгений Волков.
В апреле 2004 года городское правительство приняло решение об использовании неэффективных сельхозугодий под застройку. По мнению чиновников, это помогло прекратить практику бесконтрольной продажи сельхозяйственных земель. «Вдоль трассы, ведущей от поселка Шушары к центру, земли буквально «нарезаны» на маленькие участки – они все давно проданы», – заявлял тогда уже экс-председатель комитета экономического развития СПб Владимир Бланк. Он также отметил, что с 1998 по 2004 годы общая площадь сельхозземель сократилась на 1 тысячу 365 гектар, у 202 земельных участков изменился правообладатель (по договорам продажи, аренды).
ЗАО «Лето» последним на продажу выставило участок с шампиньонным комплексом. Несколько лет назад холдинг «Фаэтон», ИК «Евроинвест», ЗАО «Веда» и холдинг «Империя», поглотившие «Лето», заявляли, что единственный крупный шампиньонный комплекс области, занимающий 40 га, будет сохранен. Тогда же на остальных сельхозугодьях (180 га по обеим сторонам Пулковского шоссе) началось строительство торговых комплексов. Однако после того, как рядом с шампиньонным комплексом прошла КАД, продать землю оказалось выгоднее, чем выращивать шампиньоны. Сейчас стоимость земли, на которой выращивают грибы, оценивается в $4 млн.
Случаи, когда предприятия расформировываются ради недвижимости, не редки. Так прекратил работу один из основных производителей декоративных цветов и растений Петербурга – кооператив «Цветы». Ему принадлежали около 1 тыс. га земли в черте города. Сейчас новые акционеры готовят к распродаже 208 га в районе Пулковского шоссе. Очевидно, что совхозы стали неэффективны не из-за того, что рассада не растет, а коровы не дают молоко – просто с развитием рыночных отношений от посягательств на земли пригородных сельхозпредприятий со стороны самых разных коммерческих структур им не отбиться. За последние пять лет площадь городских пахотных земель сократилась на полторы тысячи гектаров. Какую-то пашни у селян забрали под строительство Кольцевой автодороги (к слову, положенную компенсацию сельхозпредприятия до сих пор в полном объеме не получили). Часть земель из севооборота вывели сами сельхозпредприятия, оставив «в работе» столько пашни, сколько смогут обработать.
На месте бывшего совхоза «Лето» уже открылись крупные торговые и развлекательные центры площадью примерно 150 тыс. кв. м. На территории 40 га соседями стали гипермаркеты «Metro Cash&Carry» (15-17 тыс. кв. м) и «Карусель» (20 тыс. кв. м), магазин товаров для дома и ремонта формата DIY «Стройбург» (14 тыс. кв. м), а также гипермаркеты «О´Кей» (20 тыс. кв. м), «Карусель» (16 тыс. кв. м) и др. Эти самостоятельные проекты разных операторов, увязанные общей градостроительной концепцией и инженерией, образуют первый в Петербурге коммерческий парк под условным названием «Пулковский». Его проект около двух лет назад подготовила девелоперская компания ЗАО «АРТ». Общий объем инвестиций в проект оценивается в 6 млрд рублей ($220 млн). По оценкам экспертов ООО «Эрнст энд Янг», стоимость 40 га земли нового парка составляет около $160 млн.
Однако не все участники рынка одобряют строительство гипермаркетов по пути к аэровокзалу. «В свое время территории рядом с аэропортом распродавались городом без четкого представления о том, что именно на них должно быть построено», — считает директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский. С ним соглашается и гендиректор «Авиелен А.Г.» Александр Нестеров. «Во всем мире земли рядом с аэропортовыми терминалами ценятся очень высоко, а тут они отданы под автосалоны – можно подумать, что люди специально едут в аэропорт, чтобы купить машину». Действительно, на сегодняшний день неподалеку от аэропорта можно приобрести авто практически любой известной марки: здесь расположились автосалоны BMW, Ford, Volkswagen, Lexus, Honda и Toyota. Продавать машины будут и в деловом центре от ООО «Невский проект», который будет введен в строй уже летом.
Свежеприобретенное авто можно заправить практически «не отходя от кассы» — на Пулковском шоссе и в его окрестностях разместилось около десятка АЗС. Из них 4 введены в строй в течение последнего года: на шоссе появились заправки «Фаэтон Аэро», «Шелл-АЗС» и АЗК 92 «Гатчинская нефтяная компания», включающая станцию технического обслуживания, мойку и автосалон. По соседству на ул. Штурманской обосновалась заправка ОАО «Лукойл – Северо-Запад нефтепродукт». Такое обилие автосалонов и заправок специалисты склонны относить к минусам территории. «Основной недостаток деловой зоны Пулково-3 – отсутствие единой концепции развития территории. И в этом плане будет вполне разумно и цивилизованно, если девелоперы будут действовать согласованно между собой», — уверен г-н Казанский.
В комитете по инвестициям и стратегическим проектам Правительства Санкт-Петербурга утверждают, что стратегия развития аэропорта «Пулково» и прилегающих территорий направлена на создание на базе существующих «воздушных ворот» крупного авиационного узла – хаба – международного уровня. Сейчас идет второй этап архитектурного конкурса, в результате которого из двух проектов-финалистов (британского и американского) будет выбран победитель. «Проект развития аэропорта «Пулково» будет реализован на принципах государственно-частного партнерства, причем государство возьмет на себя финансирование неприватизируемого имущества, а частный инвестор будет вкладывать в терминал и прилегающую инфраструктуру – паркинги, гостиницы, бизнес-центр, торговые площади. Параллельно с архитектурным конкурсом будет вестись подготовка инвестиционного конкурса», — рассказал председатель комитета Максим Соколов.
Жилую застройку восточнее Пулковского шоссе осуществляют ООО «Гатчинский ДСК» (группа ЛСР) и ПО «Ленстройматериалы», которым принадлежит 7 и 2 га земли. Не отстает и объединение ООО «Салолин групп» с ЗАО «Альянс Девелопмент Групп» — на бывших землях мясокомбината «Самсон» и совхоза «Лето» они планируют построить квартал жилых и общественных зданий. Всего на этой земле около 50 собственников, из которых крупными являются два. Более 50 га принадлежит ООО «Салолин групп», которое скупило землю ОАО «Самсон» (контролируется некой швейцарской компанией, имя которой не разглашается). Еще 40,8 га у московской компании «Альянс Девелопмент Групп», весной 2006 г. выкупившей часть земли ЗАО «Лето». Крупные участки земли на разрабатываемой территории также принадлежат ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «Гатчинский ДСК» (Группа ЛСР) и другим компаниям.
Общая стоимость проекта оценивается инвесторами в $1 млрд. Проект планировки разрабатывается на территории площадью 246,2 га. Общая площадь зданий в квартале составит около 2,5 млн. кв. м. В новом квартале будут проживать около 50 тыс. человек. Жилая застройка займет 97,4 га, на которых будет построено около 1,3 млн. кв. м площадей. Под общественно-деловую застройку отводится 120,6 га (планируется возведение около 200 тыс. м2 торговых площадей и 180 тыс. м2 — деловых). «Салолин Групп» сконцентрируется на инвестициях в торговые и бизнес-центры, логистический комплекс, технопарк и гостиницу, а «Альянс» — на жилых зданиях.
Кроме того, как считает Евгений Волков, земли вдоль Пулковского шоссе (южнее дороги на Пушкин, площадью около 350 га) и между Пулковской обсерваторией и Волхонским шоссе (площадью 400 га) могут быть использованы под строительство малоэтажного жилья.
Впрочем, настоящий строительный бум начнется, скорее всего, после завершения реконструкции аэропорта и строительства второй очереди кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга, которая свяжет эти территории с южными и юго-западными районами города.
